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How to buy property物件購入前のあれこれ

全10項目!不動産が安い理由について解説します! #暮らしさがし2

お家や土地をさがしていると、「おっ!安いの見つけた!!」と同じエリアの他の物件にくらべて特別安いものが販売されていることがあります。

ですが、その不動産が安いのには、わけがあります。今回は、不動産が安くなる代表的な理由を10個、ご説明いたします。

こちらを読んでおくことで、物件を探すときの目安になると思いますので、ぜひ最後までご覧ください!

 1.再建築不可

1つ目の理由は、前回の記事でもお伝えしました「再建築不可」の物件です。

中古戸建をご購入された後、リフォームや建て替えを考えていらっしゃることもあると思います。ですが、再建築不可の物件の場合は、建て替えることができません。

一度、今の建物を解体して更地にしてしまうと、建物を建てることができなくなってしまうのです。

周りの物件と比べて、異常に安いと感じたら、まずは再建築不可かどうかをご確認されるのをおすすめします。

 2.借地権

2つ目の理由は、以前の記事でもご紹介しました「借地権」です。

「相場に比べて価格が安い、けれど再建築不可ではない」という場合、その土地の権利形態をご確認ください。

權利が「借地権」となっている場合は「所有権」の物件に比べて、割安な価格で販売されています。

借地権という権利形態について、メリットとデメリットを十分にご理解された上でご検討されることをおすすめします。

 3.築年数が古い

3つ目の理由は、「築年数が古い」ことです。築年数が古い物件は、建物の価値が下がりますので、販売価格も安くなります。

中古住宅、特に中古マンションの場合は、内装はリノベーションされていて、見た目は新築同様にきれいになっていることも多々あります。しかし、マンション自体は建築されてから30年・40年経過している、ということも珍しくありません。

築年数が古いと、入居後すぐに設備関係の不具合が起きて修理・交換費用がかかってしまうケースや、ご自分のお部屋の設備はリノベーション済みで問題ないのに、建物全体の共有部分の不具合やトラブルによって修繕積立金が想定以上にかかってしまう、ということも考えられます。

築古の物件をご検討される際には、入居後にプラスアルファでかかる費用を予め想定していると、安心です。

また、築年数によっては、不動産取得税登録免許税の軽減措置が適用されなかったり、住宅ローン控除の税制優遇が受けられないということもありますので、ご検討の際には合わせてご確認されることをおすすめします。

 4.リフォームの難易度

4つ目の理由は、「リフォームの難易度が高い」ことです。

明らかに価格が安い中古物件の中には、リフォームが困難な物件である、ことが理由というケースがあります。

クロスやキッチンなどの設備のリフォームは、ほぼどんな物件でも可能です。

しかし、「躯体の傾き」や、長期に渡る雨漏り・シロアリ等での「構造部の腐食」、「染み付いたペットのニオイ」など・・・販売されている物件の中には、リフォームを行っても、快適さ・安全性を得ることが困難なものもあります。

この場合、建物が建っているにも関わらず、土地分だけの価格、のような設定で販売されていたりしますので、物件を探している時に目に付きやすいと思います。

「土地値で戸建てを買いたい!掘り出し物を買いたい!」とお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、それなりの覚悟が必要になる物件ですので、ご注意ください。

 5.心理的瑕疵

5つ目の理由は「心理的瑕疵(しんりてきかし)」です。心理的瑕疵というのは、わかりやすい例ですと、その物件で事件や事故があって人が亡くなられている、というようなものがあります。

その他には、物件の周りに嫌悪施設や歓楽街、お墓、ゴミ屋敷などがある場合も、不動産の価格に影響を与えることがあります。

心理的瑕疵は、人によって感じ方が様々ですので、気にならない方にとってはお得な物件かもしれません。

ただし、ご自身がお住いになる時に気にならない場合でも、もし将来その物件を売却することになった時、「(購入側の)一般の人が気にするか?」という点も考慮しておくと良いと思います。

 6.カースペースがない

6つ目の理由は「カースペースがない」物件です。

当社が営業している城西地域は比較的人気の高いエリアですので、大きな土地を確保するのが難しい地域でもあります。

カースペースがない物件というのは、つまり土地面積が小さい物件ということです。土地面積が小さいと物件価格も相対的に安くなります。

最近はカーシェアリングや車を使わない生活をされる方もいらっしゃいますので、ライフスタイルに合っていれば、チャンス物件かもしれません。

 7.河川の近くや低地の物件

7つ目の理由は、「河川の近く・低地」の物件です。

川沿いの物件は、一見すると景観が良く、快適そうに思えるかもしれません。実際に城西地域は緑も多く、川沿いに公園なども有り、恵まれた住環境になっています。

しかし、川に近い地域で割安な物件では、川の氾濫や下水のオーバーフローなどの災害の危険性がある、場合もありますので、注意が必要です。

近年多発しているゲリラ豪雨などの時に、道路や家屋が浸水してしまう場合もありますので、ご検討中の物件が川の近くで「割安だな」と感じられた際には、浸水の実害がないか、よく確認しましょう。

以前の記事でハザードマップについて解説しましたので、ご興味のある方はぜひこちらも併せてご覧くださいませ。

 8.道路事情

8つ目の理由は「道路事情」です。物件にたどり着くまでの道路の幅が極端に狭かったり、道路に階段があったりするケースです。

物件としては、カースペースがあるにも関わらず、家の前の道路が狭くて通れる車種が限定される場合等も考えられます。一方、将来的に道路のセットバックによって道路が広くスッキリし、通行できる車種の制限がなくなると、資産価値があがる可能性もありますね!

ただし、中にはその道路がそもそも車両の通行禁止、という場合もありますので、あまりに割安な時はご注意ください。

過去の記事でカースペースの幅や車庫入れについて解説していますので、ぜひご参考にしてみてください。

 9.土地の形状

9つ目の理由は、「道路の形状」に問題があることです。

道路と敷地に段差がなく、土地の形もきれいな四角い土地は比較的好まれますが、一方で、旗型の土地や三角形の土地などは割安で販売されることが多いです。

変則的な地型や三角形の土地は、デッドスペースになってしまう部分が多かったり、旗竿地で周囲をビル等の高い建物に囲まれていて採光が見込めないケースがあったりします。このような物件は比較的、割安なお値段で販売されます。

旗竿地について解説した過去の記事がありますので、ぜひ気になる方はご覧になってみてください。

また、高低差が大きい土地の場合は、土地代金の他に造成費用のような土地に対する費用が別途必要になる場合があります。眺望の良い高台の上なのに割安な物件の場合などは、将来、立て直しする際に、擁壁工事の費用がかかるケースもありますので、将来のことも視野にいれてご検討されると良いと思います。

 10.違反建築

最後に10個目の理由は建物が「違反建築」である、ということです。

再建築不可でもない、借地権でもない、その他のリスクもなさそう・・・それでも割安な物件の場合、建物が建築基準法に違反していないかどうか、一度確認してみてください。

最も多いのは「建ぺい率・容積率」の違反(超過している)です。

もし、その物件が違反建築に該当する場合は、住宅ローンを組む時の金融機関や借入額に影響がありますので、注意が必要です。

これも、物件の詳細情報の注意事項や備考欄に書いてありますので、よく確認してみてください。

建ぺい率・容積率については、過去の記事で詳しく解説していますので、ぜひ、合わせてご覧いただければと思います。

 まとめ

相場よりも物件が安くなる10個の理由、いかがでしたでしょうか。

気になる物件に当てはまるものが合った場合は、ぜひ、不動産会社に詳しい説明を求めていただくと良いと思います。

もしも、その理由が許容できるものであった場合は、むしろご自身にとってはメリットとなる可能性もあります。

ぜひ、こちらの記事をお家さがしにお役立てください。

 動画

こちらから、動画による解説をご覧いただけます。ほぼ全編に渡って字幕を付けていますので、音声OFFでもお楽しみいただけます。

この記事を書いた人

殖産ベスト吉祥寺本店 取締役 カスタマー事業部 部長
矢島 大
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