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How to buy property物件購入前のあれこれ

「再建築不可」ってなに?おすすめできない理由とは? #暮らしさがし3

土地や中古戸建を探しているときに、相場よりもぐっとお手頃価格な物件が販売されているのを見つけた時・・・その詳細情報に「再建築不可」、と書かれていることがあります。

本日は、この再建築不可物件と、その注意点を解説いたします。

 再建築不可の物件とは?

再建築不可の物件とは、「既にその土地に建っている中古戸建を解体すると、その土地には再建築することが禁止されている」というものです。

該当する物件の場合、物件詳細情報を見ていただくと、注意事項や備考欄などに「再建築不可」と書いてあります。

建築基準法では、「幅が4メートル以上ある道路に、2メートル以上接していなければならない」という決まりがあります。これを「接道義務」と呼ぶのですが、「再建築不可」の物件は「接道義務」を満たしていないので、今の建物を解体して更地にしてしまうと、原則として、そこには新しい家を建てることができない、ということになります。

この接道義務は、火事や地震などが発生した時の消防車・救急車の通行を確保したり、避難経路を確保する、という意味でも大切なものとなります。

再建築不可の物件は、多くが建築基準法が制定される前か、もしくは現在ほど厳格に建築基準法が守られるようになる前に建てられた戸建です。そして都内には、この再建築不可に当たる物件が、まだまだ少なくない数、存在しています。

 再建築不可(接道義務を満たせていない状態)は3つのパターンがある

Aパターンは、建築基準法の道路には接しているものの、接道の幅が2メートルに満たない状態になっているものです。

Bパターンは、様々な事情により、そもそも道路に接していない状態の土地、です。

Cパターンは、接道幅は2メートル以上確保しているものの、接している道路が建築基準法で定められている「道路」ではない(通路など)、という場合です。

 再建築不可を再建築可能にすることができる「43条但し書き(43条2項2号)」?

上記で挙げた3つのパターンは原則として再建築不可、ということになりますが、実は、一定の手続きや許可を取ることで、再建築することが可能になる場合もあります。

物件詳細情報の注意事項や備考欄に「43条但し書き」または「43条2項2号」などという文字があると、手続きによって再建築ができる可能性があります。(2018年に建築基準法が改正された時に、接道義務を緩和するための条項が43条から43条2項2号に変わりました)

この辺りのお話は個別の事情も影響しますのでこの記事では割愛させていただきますが、もしご興味がおありでしたら、お問合せいただければと思います。

 再建築はできなくても、改築やリフォームは可能

ここまでご説明してきた「再建築不可」の物件ですが、新しいお家を建てることはできませんが、改築やリフォームを行うことができます。

「改築やリフォームできるなら、問題ないです」という方もいらっしゃるかもしれませんが・・・

再建築不可物件の多くは、建築基準法ができる前(または遵守されていなかった時期)の建物なので、既に老朽化が進んでいることが多いです。仮にリフォームする場合も、かなり大規模なものになると思っておかれた方が良いでしょう。

 再建築不可物件は住宅ローンが使えない?!

再建築不可の物件は、他の物件に比べてとても安いことが多いので、目に止まりやすいですが・・・実は、住宅ローンが使えないのです。

ご自身でお住いになるつもりで再建築不可の物件をご検討されている場合、現金でのご購入、もしくは、プロパーローンと呼ばれる事業ローンを利用して購入することになります。

プロパーローンの場合は、住宅ローンとは違って、金融機関が保証会社を利用せず直接審査し、金融機関がリスクを負って貸す(=プロパー、独自の)ローンですので、住宅ローンよりも審査が厳しく、金利も高くなる傾向があります。(2022年1月現在、金利3%~4%くらいです)

また、現金でご購入可能な方がいらっしゃったとしても、その潤沢な資金であえて再建築不可の物件をご購入される方もいらっしゃらないと思います・・・ということで、ご自身やご家族がお住いになる不動産としては、再建築不可の物件はオススメいたしません。

以上を踏まえた上で、もしご検討される場合はその物件を取り扱っている不動産会社によく説明をしてもらうようにしてください。

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この記事を書いた人

殖産ベスト吉祥寺本店 取締役 カスタマー事業部 部長
矢島 大
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