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How to buy property物件購入前のあれこれ

【後編】住宅購入前に確認しておきたい「ハザードマップ」~近年の改定内容から家探しのコツ、行政による対策まで~#暮らしさがし4

前回は、ハザードマップについて、どこで見ることができるのか、どうやって見るのか、というお話をしました。

今回はハザードマップについて、さらに詳しく学んでいきましょう!不動産探しのコツや、行政が行っている治水対策なども、あわせてご紹介します。

※当記事の最後に、動画による解説も掲載しております。今すぐ動画をご覧になりたい場合は、こちらからご覧いただけます。

 

 水害ハザードマップの種類

前回のコラムでも触れたように、ハザードマップの発行元は、国土交通省、都道府県、市区町村です。実は、発行元の違いによって水害に関するハザードマップもいくつか種類があります。

まず、国土交通省が運営しているハザードマップポータルサイトを見てみましょう。

画面左側の「重ねるハザードマッ」にある「地図を見る」ボタンを押すと、地図が表示されます。これが1つ目のハザードマップです。

ハザードマップポータルサイトのTOPページに戻っていただいて、右側の「わがまちハザードマップ」を見てみましょう。

ここから、調べたい市区町村を選択すると、それぞれの行政が公開しているハザードマップ公開ページに移動することができます。これが2つ目のマップです。

3つ目は、東京都建設局のホームページで公開されている「浸水予想区域図・浸水想定区域図」(河川別)です。この浸水予想区域図・浸水想定区域図が、水害ハザードマップの基になっています。

 

 河川管理者の違いによってマップが分かれている

1つ目にご紹介した「重ねるハザードマップ」は、国土交通大臣が管理する河川である、一級河川の大臣管理区間のみに関するハザードマップです。城西エリアの一級河川は多摩川だけなので、「重ねるハザードマップ」では城西エリアにはほとんど色がついていませんでした。また、一級河川のうち、大臣管理区間以外の部分は、都道府県知事/市区町村長/地方公共団体が管理しています。

そしてそれぞれの河川管理者によって、河川別に浸水想定区域図が作成されています。その図を基に、各市区町村が行政エリア毎にまとめ直したものが、市区町村のホームページなどで公開されているハザードマップです。

以上のことから、まずは市区町村発行のハザードマップをチェックするのがおすすめです。不動産契約の際にも、市区町村発行のハザードマップを用いて説明するように法律で定められています。

 

 ハザードマップの色の基準

各市区町村から発行されているハザードマップは、「想定最大規模降雨」という1000年に1回の規模の大雨を想定して作成されています。そして色分けは、「土地の利用状況」「河川・下水の整備状況」「地盤の高低差」などに基づいて設定されています。

また、近年、ハザードマップ作成における想定雨量の変更(東海豪雨→想定最大規模降雨)が行われました。それに基づいて、城西エリアのほとんどの行政が2018年以降にハザードマップを更新しています。今回の更新で、時間最大雨量は約34%増、総雨量は約17%増になっています。また、例として三鷹市のハザードマップを取り上げると、以前は浸水の深さを4段階で表していましたが、更新後は5段階で表示しています。同時に、今までは浸水予想0.2m以上に黄色の色をつけていたのですが、今回の更新では浸水予想0.1m以上に色を付ける、という変更も加わっています。

その結果、以前のハザードマップと比較すると、最新のハザードマップでは、色が塗られているエリアが随分増加した印象です。

 

 不動産を探す時のポイント

次は、不動産を探す際のご参考までに・・・

城西エリア(吉祥寺・杉並・中野・三鷹・世田谷)では、多摩川付近の一部地域を除いて、大規模な河川の氾濫が起きる可能性は低いと言えます。しかしながら、それ以外のエリアにも中小規模の河川もありますし、川が近くになくても内水氾濫の可能性もあります。そして、最新のハザードマップでは色のついたエリアが拡大したため、全く色のついていない場所に限定して不動産を探すのはなかなか難しい状況になっているのが本当のところです。

加えて、色のついていないエリアであったとしても、水害のリスクが0ではないことを考えますと、気になる物件が、50cm以下の浸水予想区域であれば、直接現地に行っていただいて周囲の状況や立地などを一度、ご確認いただくことをおすすめします。

なぜかと言うと、実際に大雨が降った時、水は高いところから低いところに向かって流れます。つまり、坂の途中に水は溜まらず、流れていくのです。逆にすり鉢の底になっているような場所には、水が集まってきてしまいます。

物件のご見学の際に、その家の周りや道路を見渡してみてください。その家が坂の途中にあるのか、それとも一番底にあるのか、どの程度リスクがあるのか、ご理解頂いた上でご家族とご相談の上、ご検討いただくのがよいと思います。

 

 水害に負けるな!城西エリアの治水対策!

最後に、この城西エリアに関わる行政の水害対策について、2つ、ご紹介します。

まず1つ目は「雨水抑制対策施設の設置、及び助成金の支払い」です。各行政によって多少の違いがありますが、この城西エリアでは概ねこの「雨水抑制対策施設」(「雨水浸透ます」とも言われます)を入れることを行政が推奨/義務化しています。これは、みなさんのご自宅の敷地内で地面の中に雨をできるだけ浸透をさせ、吸いきれなくなった分だけを下水に流す仕組み(=雨水浸透ます)で、住民みんなで協力して、河川に流れ込む水量を減らす、というものです。その「雨水浸透ます」を自宅の敷地内に設置する費用に対して、各行政から助成金が支払われます。助成の内容は各自治体のホームページに詳しく掲載されています。

2つ目は、「調節池の整備」です。

大雨が降ると、空から降ってくる雨だけでなく、下水が処理しきれなかった雨水も流れてきて、一気に川の水位が上がってしまいます。そこで力を発揮するのがこの調節池です!

環状七号線(環七)の地下に巨大なトンネルがあります。内径12.5m!現在の全長4.5km!建物で言うと、4階建てのビルが丸々入ってしまうような高さです。この「環状七号線地下広域調節池」は昭和63年から工事を開始し、現在は妙正寺川~善福寺川~神田川がこの調節池に水を流すことができます。

そして現在も、「環状七号線地下広域調節池」を石神井川までつなげる工事(令和5年完成予定)が行われています。

今回は、東京都で一番大きな「環状七号線地下広域調節池」をご紹介しましたが、東京都内には同様の調節池が現在28箇所稼働中、さらに7箇所の整備中ということです(2020年10月現在)。こうして行政も対策を講じているのですね。

 

 動画

こちらから動画による解説をご覧いただけます。

 

この記事を書いた人

殖産ベスト吉祥寺本店 取締役 カスタマー事業部 部長
矢島 大
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