物件探しをするときに、販売図面や詳細情報などで目にすることも多い「建ぺい率」と「容積率」。みなさん、その意味をご存知ですか？
実はこれらの数字や簡単な計算によって、2階建てか3階立てかなど、その土地にどんな建物がふさわしいのかがわかるんです！

 「建ぺい率（建蔽率）」「容積率」とは？

「建ぺい率」「容積率」は、あまり耳慣れない言葉ですが、販売図面やインターネットの物件詳細情報ページなどに記載されている重要な物件情報です。

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地に対して、建築できる建物のワンフロア当たりの面積の割合のことです。

容積率

容積率とは、敷地に対して、建築できる建物の合計床面積の割合のことです。

 100平方メートルの土地で、建ぺい率50％の地域の場合

例えば、ここに100平方メートルの土地があるとします。この土地が建ぺい率50％の地域だった場合、敷地面積の半分である50平方メートルがワンフロアの最大面積になります。
2階部分を1階と同様に50平方メートルで作ると、建物全体の床面積は100平方メートルですね。このとき、容積率は100％の状態です。

 建ぺい率40％・容積率80％の場合の計算方法

例えば、隣の100平方メートルの敷地が建ぺい率40％・容積率80％の地域だったと仮定します。不動産会社ではよく「ヨンパチ」なんて略したりします。

この場合、建ぺい率から考えると、土地の40％が建物に使える最大値なので、ワンフロア当たり最大40平方メートルです。2階部分も同じく40平方メートルで作ると、建物面積は80平方メートルとなり、100平方メートルの土地に対して容積率が80％になります。
ヨンパチの土地は、建築面積は小さくなりますが、その分、敷地にお庭や空間を多く取ることになるので、採光や通風の点では優れています。

このように、同じ敷地面積でも建ぺい率と容積率が違うと、そこに建てることができる建物面積はずいぶん変わります。

 建ぺい率60％・容積率150％の場合の計算方法

もうひとつ別の例として、建ぺい率60％・容積率150％の場合を考えてみましょう。
建ぺい率が60％ということは、敷地面積100平方メートルに対して、ワンフロアの最大面積は60平方メートルです。

1階を60平方メートル、2階も60平方メートルとすると、合計で120平方メートル。容積率は150％ですから、まだ30％（土地が100平方メートルなので30平方メートル）残っていますね。つまり、3階部分として30平方メートルの建築ができるのです。

そして、建ぺい率、容積率ともに、この数字は上限を表しているので、建ぺい率60％・容積率150％の地域で敷地100平方メートルですと、ワンフロアを50平方メートル（つまり50％）にすると、計算上は50平方メートル×3フロア=150平方メートルの3階建てを建てることができます。

実際には、斜線規制などほかにも条件がありますが、基本の建ぺい率・容積率の考え方は上記のようになります。

 建ぺい率・容積率のおおまかな目安

お家探しをされる場合は、おおまかな目安は以下です。ただし、実際はそのほかにも細かいルールや条件があるので、必ずしもこの通りというわけではありません。

2階建てのエリア

建ぺい率40％／容積率80％、建ぺい率50％／容積率100％

3階建てのエリア

建ぺい率60％／容積率150％、建ぺい率60％／容積率200％など、 容積率が100％を超える

 建ぺい率・容積率は、駅に近いところは高く、駅から離れると低くなる

当社が主に取り扱っている、城西エリア（吉祥寺・杉並・中野・三鷹・世田谷）の事情も見ていきましょう。例えば、上の地図は、東京都杉並区西荻窪駅周辺を表したものです。

元になっている地図は、「都市計画図」で、建ぺい率・容積率を確認することができます。この都市計画図は、多くの自治体のHPから見ることができるので、興味のあるエリアを調べてみるのもおもしろいかもしれません。

駅から離れると建ぺい率も容積率も下がり、高い建物が少なくなる

西荻窪駅に近い住宅地は、建ぺい率60％／容積率150％や建ぺい率60％／容積率200％など3階建てができる地域が多く、西荻窪駅から離れるにつれて建ぺい率60％／容積率100％や建ぺい率40％／容積率80％のように建ぺい率も容積率も下がっていきます。

駅から少し離れたエリアの方が、比較的低層や2階建ての地域になっていて、周りに日当たりや風通りを遮るような高い建物がないため、住環境が整っているエリアともいえます。

建ぺい率・容積率を参考にして、どんな家がいいかと住むエリアの検討をしよう

もちろん、建ぺい率と容積率の高い、駅に近いエリアでも2階建てを建てることは可能です。ただし、周りの家や建物との距離が近く、さらに周囲の建物も高い傾向があるので、日当たりや風通りを確保するのは難しくなります。

駅に近い3階建てがいいのか、駅から離れて庭のあるような2階建てがいいのか、家族のお好みや事情によって違うと思います。建ぺい率と容積率を参考にして、探すべきエリアなどの検討をしてみてくださいね。

 建ぺい率・容積率の調べ方

基本的に、建ぺい率と容積率は、物件情報とセットになって記載されているもの。
もし不明な場合は、その土地がある市区町村役場の建築指導課・都市計画課に問い合わせて、「都市計画図」などで確認もできますが、その物件情報を提供している不動産会社に問い合わせるのが簡単ですよ！

 動画でチェック！建ぺい率・容積率の解説を見る

不動産のプロによる、建ぺい率・容積率の動画による解説です。ほぼ全編に渡って字幕を付けていますので、音声OFFでもわかりやすいですよ！

この記事を書いた不動産のプロ

殖産ベスト

矢島 大

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