これでバッチリ！建ぺい率・容積率とは #暮らしさがし3
前回は、住宅ローンは、誰でも借りることができるわけではなく、審査に通りにくい状況もあることを解説しました。
前回の記事はこちらから→「全15項目を一気に解説！住宅ローン審査が通りにくい・減額されるパターン」
さて今回は、物件探しをされるときに販売図面や詳細情報などで目にすることも多い、「建ぺい率」と「容積率」の解説をいたします。ぜひ、お家探しにお役立てください。
動画
こちらから、動画による解説をご覧いただけます。ほぼ全編に渡って字幕を付けていますので、音声OFFでもお楽しみいただけます。
建ぺい率・容積率とは
販売図面やインターネットの物件詳細情報ページなどで目にする「建ぺい率・容積率」。あまり耳慣れない言葉ですが、
建ぺい率とは、敷地に対して、建築できる建物のワンフロア当たりの面積の割合のことです。
容積率とは、敷地に対して、建築できる建物の合計床面積の割合のことです。
例えば、ここに100㎡の土地があるとします。この土地のある地域が、建ぺい率50％の地域だった場合、敷地面積の半分である50㎡がワンフロアの最大面積となります。
そして、2階部分を1階と同様に50㎡作ると、建物全体での床面積は100㎡ですね。
このとき、容積率は100％の状態です。
建ぺい率40％、容積率80％の場合
次に、お隣の100㎡の敷地が建ぺい率40％・容積率80％の地域だったと仮定します。私達はよく「ヨンパチ」なんて略したりします。
この場合、建ぺい率から考えると、土地の40％が建物に使える最大値なので、ワンフロア当たり最大40㎡です。
2階部分も同じく40㎡で作ると、建物面積は80㎡となり、100㎡の土地に対して容積率が80％になります。
同じ敷地面積でも、建ぺい率・容積率が違うと、そこに建てることができる建物面積がかなり違ってくるのがお分かりいただけましたでしょうか？
ヨンパチの土地は、建築面積は小さくなりますが、その分、敷地にお庭や空間を多く取ることになるので、採光や通風の点では優れているわけです。
建ぺい率60％・容積率150％の場合
もうひとつ別の例として、建ぺい率60％・容積率150％の場合を考えてみましょう。
建ぺい率が60％ということは、敷地面積100㎡に対して、ワンフロアの最大面積は60㎡です。
1階を60㎡、2階も60㎡とすると、合計で120㎡。容積率は150％ですから、まだ30％（土地が100㎡なので30㎡）残っていますね。つまり、3階部分として30㎡の建築ができるのです。
そして、建ぺい率・容積率ともに、この数字は上限を表しているので、建ぺい率60％・容積率150％の地域で敷地100㎡ですと、ワンフロアを50㎡（つまり50％）とすると計算上は50㎡×3フロア=150㎡の3階建てを建てることができる、ということになります。
実際には、斜線規制などほかにも条件がありますが、建ぺい率・容積率の考え方としてはこのようになります。
建ぺい率・容積率の目安
お家探しをされる場合は、大まかな目安として、建ぺい率/容積率（％は省略）が
・40/80や50/100の地域は、2階建てのエリア
・60/150や60/200など、容積率が100％を超える地域は3階建てが建てられるエリア
と考えて頂ければよいと思います。
※実際はその他にも細かいルールや条件がありますので、必ずしもこの通りというわけではありませんが、目安にはなります。
建ぺい率・容積率は、駅に近いところは高く、駅から離れると低くなる
それでは、当社が主に取り扱っている城西エリア（吉祥寺・杉並・中野・三鷹・世田谷）の事情も見ていきましょう。
例えば、杉並区西荻窪周辺。
都市計画図という地図で、建ぺい率・容積率を確認することができます。この都市計画図は、多くの自治体のHPから見ることができますので、ご興味のあるエリアを調べてみるのも面白いかもしれません。
駅に近い住宅地は60/150や60/200など3階建てが可能な地域が多く、駅から離れるにつれて50/100や40/80のように建ぺい率も容積率も下がっていきます。駅から少し離れたエリアの方が比較的低層、2階建ての地域になっているのです。駅から離れた低層のエリアは、周りに日当たりや風通りを遮るような高い建物がなく、住環境が整っているエリアということになります。
建ぺい率・容積率の高い、駅に近いエリアで2階建てを建てることはできるのですが、周りの家や建物との距離が近い上に周りの建物の高さも高くなるため、日当たりや風通りを確保しづらくなります。
駅チカの3階建てが良いのか、駅から離れてゆったり2階建てが良いのか、ご家族のお好みや事情によって違うと思います。どんなお家がいいのかによって探すべきエリアも変わってくるのです。
※動画による解説はこちらから→https://youtu.be/kA3gnNVvPZQ
