中古住宅の購入の前にチェック！メリット・デメリットや注意点、リフォームの補助金など
一戸建ての家の購入を考えたときに、一度は候補に挙がる「中古住宅」。中古住宅は不動産戸建市場の半数以上で、新築住宅と比較しても、多くのメリットが中古住宅にはあるので人気です。
中古住宅とはなにか、中古住宅のメリット・デメリット、購入するときの注意点など、中古住宅に関しての気になるところを不動産のプロが解説します！
中古住宅とは？
「中古住宅」とは、一番わかりやすくいうと“新築住宅以外”のことです。
国土交通省によると、
「新築住宅とは、「新築住宅」とは、新たに建設された「住宅」であって、建設工事の完了から１年以内で、かつ、人が住んだことのないものを言います。」と定義されています。
※引用：国土交通省「Q＆A [2.新築住宅]」
ということは、新築住宅以外＝中古住宅になるので、「人が既に住んだことがある」「建設完了日から一年以上経過している」戸建住宅は、全て中古住宅ということになります。
人気の理由がわかる！中古住宅のメリット 5つ
中古住宅は、なぜ人気なのでしょうか？希望や条件が人それぞれ違うので一概には言えませんが、代表的なメリットを5つ紹介します。
- 価格が安い
- 既にある家なので、目で見てすみずみまでチェックできる
- ライフラインが完備されている
- リフォームでアレンジできる
- 立地が良い土地も、同時に手に入る可能性がある
1. 価格が安い
土地の大きさ、建物の仕様や建築会社によっても違いますが、一般的に土地＆建物が同じ規格の場合、とてもきれいな状態で新築のような中古住宅でも、やはり新築住宅よりも安く販売されることがほとんどです。
2. 既にある家なので、目で見てすみずみまでチェックできる
中古住宅は既に建物が完成しているので、外観や間取り、内装、2階からの眺望など、家の内外だけでなく、周辺環境もしっかりと目で見て確認できます。
3. ライフラインが完備されている
電気・水道・ガス・TVケーブルなど、基本的なライフラインが全て整備されているため、すぐに住み始められることがほとんど。ライフラインを新設する設備工事費が、基本的にはかかりません。
4. リフォームでアレンジできる
リフォームの可能性も無限にあります。水回りや壁紙など、部分的なリフォームをする方も多いですが、建物の室内外を全てリフォームして、新築同様にする方もいます。家の構造が問題なければ、間取りを変更をすることもできますよ！
5 立地の良い土地が、同時に手に入る可能性がある
新築住宅は、売りに出されている空いた土地がないと建てられません。特に駅から近い、周辺環境に恵まれているなど、立地の良い土地が更地で売り出されることは稀（まれ）です。
中古住宅は土地が付いた状態で販売されることが多いため、物件に寄りますが、立地の良い土地が同時に手に入ることも。
知っておこう！中古住宅のデメリット 4つ
設備もそろっていて価格も安い中古住宅ですが、購入する前に知っておかないと損をしてしまうかもしれないデメリットも知っておきましょう。
- リフォームなどの手直しが必要になる場合も
- 建物保証がない
- ローンが通りづらい場合がある
- 間取りが動かせない
1. リフォームなどの手直しが必要になる場合も
内装の傷や汚れだけでなく、「生活に支障がない程度だが雨漏りしている」「しばらく空き家で給湯機が壊れている」など、経年劣化が家の外側や設備にも影響している場合もあります。
こういった中古住宅は価格も低めに感じますが、リフォームや修理などの手直しに思ったよりも費用がかかることも。どこに追加費用がかかるのかもチェックして、しっかり予算に入れて検討しましょう。
2. 建物保証がない
売主または建築会社が販売する新築住宅の場合、建物に10年間の長期保証が義務付けられていて、雨漏りや木部の腐食などが出た場合でも保証してくれます。
売り手が個人の中古住宅の場合、建物保証が付く場合でも3カ月前後が一般的。
保証がないと、引渡し後に雨漏りが…ということがあっても、高額な修理費を自分たちで払うことになります。
3. ローンが通りづらい場合がある
築年数が15年以上の中古住宅に多くみられるのですが、新築時に申告した建物面積と、実際の建物面積が違うことがあります。
特に申告の建物面積よりも大きく建てられているケースが多く、その場合、建築ルールを守っていない建物だと判断されて、住宅ローンの審査が通らないケースも。
もちろん、築年数が15年以上で問題ない中古住宅もあるので、必ず販売図面をしっかりチェックしてみましょう。
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4. 間取りが動かせない
室内の壁に通し柱や筋交いなど、建物の強度を保つための補強がされている壁は壊すことができません。
2つの個室を1つの部屋として使いたいなど、大掛かりなリフォームをする希望がある場合は、事前に建物詳細図面などの建物資料で確認してくださいね。
中古住宅の購入の流れ
- 物件情報の入手
- 物件の現地見学・周辺環境の確認
- 購入の申込み
- 住宅ローンの事前審査
- 不動産売買契約締結
- 住宅ローンの本審査
- 銀行と金銭消費貸借契約などの手続き
- 建物立会い（残置物チェック）
- 決済及び鍵等の引渡し
- リフォーム工事（必要な場合）
- 引越し
建物調査（インスペクション）のタイミング
中古住宅の購入の際に、必ず行う建物調査（インスペクション）。国土交通省の定める講習を修了した建築士が、建物の基礎や外壁などの主要な部分や雨漏りなどの状況を把握する調査で、そのタイミングはさまざまです。
多いのは、不動産売買契約締結前（上記4と5の間）、手続きや契約後（上記5～9の間）、決済及び鍵等の引渡し後（上記9の後）。基本的には、売主と調整・相談をして、日程などを決定します。
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中古住宅のリノベーションやリフォームで使える補助金や減税制度はある？
中古住宅を購入して、外部エネルギーを極力つかわない省エネ住宅、長期優良住宅、耐震、バリアフリーなどにリノベーションやリフォーム工事をする場合、減税制度や補助金などがあります。
ただし、該当する工事を行う必要があったり、購入と同時に工事をする場合は住宅ローン控除の方がお得だったりすることも。
住宅のリノベーションやリフォームを検討している場合は、できるだけ早めに、物件のある地域の減税制度や補助金を確認しておきましょう。
国土交通省「住宅リフォームの支援制度 ※令和5年3月1日時点」
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中古住宅の住宅ローン控除について
住宅ローンの控除は、中古住宅の購入でも受けられます。
一般的な控除額は上限140万円ですが、さらに多くの控除を受けるには、建物が長期優良住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅などに「該当するか・しないか」がポイントです。
条件に該当する場合は、控除額の上限が210万円に！
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中古住宅を検討＆購入する際の注意点 5つ
中古住宅を検討したり内見したりすると、家のつくりや設備など表面的なもので判断しがちですが、購入前に確認するべき、目に見えない重要なポイントがあります。
1. 住宅ローンが利用できる物件か
上部の中古住宅のデメリットの中でも触れていますが、建築ルールを守っていない場合、住宅ローンの審査が通らないことも。必ず販売図面上で確認したり、不動産会社の担当に聞いたりしましょう。
2. 経年劣化や修繕箇所の確認
傷や汚れ、修繕が必要な場所があるかも必ずチェックします。修繕が必要な箇所があれば、誰がいつ修理をするのか、購入後に自費負担になるかなど、内容や費用負担も確認しておきましょう。
3. 購入後にリフォームするかどうかも検討
リフォーム前提の中古物件の購入を検討している場合、物件選びと同時進行で、リフォーム業者さんに内容と費用の相談しましょう。リフォーム代も予算に組み込んでおくと、ほかの物件との比較もしやすいですよ。
4. 売主に設備のことや近隣のことをヒアリング
内見のときに売主が同行している場合、今まで修繕をした箇所や不具合、また、近隣や周辺環境のことなどをできるだけ具体的に聞いておくことが大切です。
5. 保証範囲と期間を確認
契約書には、必ず保証の範囲や期間が明記されています。どこまでが保証の範囲で、どのくらいの期間保証されるのかを必ず確認してください。
中古住宅の購入時にかかる諸費用ってどのくらい？
一般的に不動産の本契約時には、物件費用以外に登記費用、仲介手数料、銀行手数料などの諸費用がかかります。
中古物件の場合は、10～15万円ほどかかる登記費用がかからないなど、新築物件よりも支払うべき項目が少なく、諸費用は安くなることが一般的です。
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失敗しないために！中古住宅の購入はしっかり検討＆不動産のプロに相談しよう
中古住宅の購入には、検討や確認、注意すべき点が多くあるのも事実です。購入した後に後悔しないために、物件資料や内見などで中古住宅の状況をしっかり把握して、検討することが大切！
まずは不動産のプロに相談するのが、失敗しない家選びの第一歩です。
吉祥寺・三鷹・杉並区・中野・世田谷エリアの、新築・中古戸建て住宅の販売を専門としている弊社営業スタッフに、まずはお気軽にお問合せください。
「中古住宅」について解説した不動産のプロは、この人
- 殖産ベスト
- 田草川 聡（たくさがわ さとし）
- 不動産購入・売却において必要な知識はもちろん、吉祥寺・三鷹・荻窪・中野などの城西地域の情報にも詳しいです！自ら注文建築をした経験を活かして、エリアや土地、建物、暮らしなど、どのようなプランがお客様の生活にマッチするのか、どのような建築会社がおすすめかなど、さまざまな角度から提案をさせていただきます。
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