何でも相談できる街の不動産屋さん殖産のベスト

  • フリーワード検索

  • お問い合わせ

  • ログイン

  • お気に入りリスト

0120-493-015 受付時間:10:00~19:00(水曜休み)
会員専用物件が見れる!!会員登録募集中!

吉祥寺・杉並・中野・三鷹の暮らしや物件探しをサポートする情報サイト暮らしさがし

How to buy property物件購入前のあれこれ

住宅ローンの借り換えで500万円以上もお得に!?

housingloan-main

こんにちは。今回は、話題の「住宅ローン借り換え」についてご説明させて頂きます。
そもそもなぜ、住宅ローンの借り換えが話題に上るのか?それは、未曾有の低金利時代を迎えているからです。

具体的に何が低金利なの?

まずは、金利の仕組みも含めてかんたんにご説明致します。

「金利」と言っても変動から35年固定まで様々な商品がありますが、今回は一番需要の多い「変動金利」に絞ってお話をさせて頂きます。

じつは・・・
変動の「店頭金利」は各行、平成20年以降は変わっていません!!
「では、何が低金利なの?」と言うことになりますが、変動しているのは店頭金利ではなく「優遇幅」です。

住宅ローン金利推移

Housingloan001

上記グラフのとおり、平成3年のバブル崩壊後から地価に併せて金利は下落を始め※1、平成8年頃から金利は落ち着きはじめます※2。私の入社した平成13年の店頭金利は2.375%でした。

その後、平成18年以降のミニバブルで2.875%まで上昇し※3、リーマンショック後の平成20年に2.475%に下がり、ここ8年間はその金利を維持しています※4

こうやって見てみると、言葉的には不安を覚える「変動」の金利はあまり変動しておらず、言葉的には安心感のある「固定」の金利のほうがむしろ激しく変動しているのが分かります。

我々の親世代(団塊の世代)は40代中盤で変動金利8%を経験しているので「変動は危険だからやめなさい!」と言いますが、今住宅ローンを組んでいる世代は、子どもたちに「固定はもったいないからやめなさい!」と言うかもしれないですね(汗)

では、この「変動金利」だれがどうやって決めているのでしょう?

これは短期プライムレート+1%というのが相場になっています。
短期プライムレート(通称:短プラ)とは、都市銀行が企業向けの融資で、最も多くの銀行が採用した金利の目安です。

歴史的低金利の正体は優遇幅!

さて、この「短プラ」が住宅ローンの店頭金利に大きく関わっていますが、短プラは平均値であり各銀行の差がないので、各銀行はここからの「優遇幅」で勝負をしています。

この優遇幅が、歴史的低金利を生み出しているのです!

例えば、
10年前の平成18年の優遇金利は-0.9%で、変動の実行金利でいうと1.575%
5年前の平成13の優遇金利の優遇金利は-1.6%で、変動の実行金利でいうと0.875%

これでも随分下がりましたが…。

そして、
今年平成28年4月の優遇金利はなんと最大-1.875%で、変動の実行金利でいうと0.6%!!!

ここ6年で店頭金利はまったく変わらないものの、優遇幅で金利が約1%も下がったのです。
(※上記は都市銀行等の平均的な金利表示です)

借り換えのメリット

借り換えによって「得」をする。それに尽きます。
例えば、10年前に期間35年で組んだ住宅ローンの残債が4,000万円だとします。
そして、残りの期間を借り換えをした場合としなかった場合を比較してみましょう。

■金利差が1.0%の場合

する・しない 借入金額 金利 期間 月々返済額 完済までの総支払額
借り換えをしない場合 4,000万円 1.60% 25年 161,860円 4,856万円
借り換えをする場合 4,000万円 0.60% 25年 143,616円 4,309万円
4,856万円-4,309万円=借り換えをすると547万円お得!

 

「約550万円もお得になるんだったら、絶対やったほうが良い!」と思うのは当然ですよね。
不動産を購入された方は良い物件を少しでも安く買うために、日々の時間を使ってたくさん物件を見て、断腸の思いで購入されたのですから。それが、借り換えをするだけで550万円も変わるんだったら、その日々は何だったんだ!?と思うかもしれません。

借り換えのデメリット1

借り換えのデメリットの一つは、手間が掛かるということです。一般的には以下の手続きが必要になります。

(1)借り換えをしたい金融機関によるローン審査

(2)承認が得られた場合、借入契約

(3)完済する金融機関への連絡

(4)抵当権抹消と新規設定の手続き

(5)融資実行

審査の時間や、銀行へ出向く手間などを考えると、のべ5~10時間位は必要になるかもしれません。

ただ、最近は借り換え市場が活発なので、金融機関によってはネットと郵送で申込み、来店を不要にするなどの取り組みも行っています。詳細は、借り換えをしたい金融機関のサイト等をご確認ください。

借り換えのデメリット2

借り換えのデメリットの2つ目は、借り換えをするために費用がかかるということです。
例えば、上で例を出した、4,000万円を期間25年にて借り換えたとします。

その場合にかかる費用は

(1)事務手数料:32,400円

(2)保証料:約690,000円

(3)抵当権抹消と設定:約160,000円

(4)司法書士報酬:約50,000円

の合計約930,000円のコストが掛かります。※上記は三井住友信託銀行の場合

総支払額で547万円お得になりますが、上記費用がかかりますので実際は450万円位くらいになるわけですね。それでも金利差が1%あれば、やっぱりお得なのは間違いなさそうです。

金利差が1%以下ならどうなるの?

1%の金利差があった場合お得という結果になりました。
では、例えば、金利の差が0.5%だったら?0.3%だったら?という疑問が生まれると思います。

そこで、その場合の比較もしてみましょう。

■金利差が0.5%の場合

する・しない 借入金額 金利 期間 月々返済額 完済までの総支払額
借り換えをしない場合 4,000万円 1.10% 25年 152,566円 4,577万円
借り換えをする場合 4,000万円 0.60% 25年 143,616円 4,309万円

4,577万円-4,309万円=借り換えをすると268万円お得!
 

ここから借り換え費用93万円を差し引くと、175万円。
手間はかかるものの、やっぱりお得はお得ですね。

では金利差が0.3%の場合は?

■金利差が0.3%の場合

する・しない 借入金額 金利 期間 月々返済額 完済までの総支払額
借り換えをしない場合 4,000万円 0.90% 25年 148,945円 4,469万円
借り換えをする場合 4,000万円 0.60% 25年 143,616円 4,309万円

4,469万円-4,309万円=借り換えをすると160万円お得!
 

0.3%差だと、借り換え費用93万円を差し引くと、70万円弱しか、お得はありません。
しかも、一時的に93万円を負担して、月々5,300円しか受けれないとなると、あんまりお得な感じはしないですね。

借り換えの難易度

一度ローンを組めた方は、簡単に借り換えの審査も通るのか?
というと、じつはそんな簡単ではありません。

借り換えの審査については、当初のローンよりもかなり厳しい傾向があります。
これは、収入による審査が厳しくなるというよりも、担保評価の方が厳しくなると思って下さい。
現実的に借り換えの可否を判断するためには、まずは、金利に魅力を感じる金融機関を見つけて、申込みをしてみるのがベターだと思います。

まとめ

これまで説明したとおり、一定の作業量とコストを差し引いても、0.5%以上の金利差があるのであれば、十分に借り換えの価値はあると思います。

あとは、行動力がすべてです。

保険なんかと同じで、CMを見て「うちも見直し考えなきゃなあ」と思っていても、現状に大きな不安や不満がないのであれば、日々の忙しさにかまけて、ついつい先延ばしになってしまう。

そして、忘れてしまう。。。

借り換えもそんな類のものだと思いますが、思い立ったが吉日の気持ちで、一度審査をしてみてはいかがでしょうか?