住宅ローンの「固定金利」とは？当初・全期間型それぞれの金利の推移や比較のポイント、借り換えについても紹介！
住宅ローンには大きく分けて、変動金利と固定金利がありますが、この記事では、契約した期間の金利が固定される「固定金利」の基本や種類、メリットやデメリットなどをわかりやすくまとめました。固定金利の金利の推移や、比較のポイントなども知っておきましょう！
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住宅ローンの固定金利とは？
固定金利とは名前の通り、当初に契約した金利が期間中固定されるもの。
この固定金利には、さらに大きく分けて二つの種類があります。「固定金利」という同じ名称が入っていますが、内容は大きく異なります。
当初固定金利：借入期間の一定期間に固定の金利が適用になる
全期間固定金利：借入期間の全期間に固定の金利が適用になる
一定期間中の金利が固定！住宅ローンの「当初固定金利」
当初固定金利とは、契約開始から一定期間、固定の金利が適用されるものです。
「当初」とはローン開始時に、各銀行のプランの中から契約者が選択した期間のこと。最短で2年～最長で30年までと期間にかなりの差があり、多くの銀行で「当初固定3年」や「当初固定10年」などのプランを扱っています。
当初固定金利のメリット｜固定期間は支払い金額に影響なし
2022年12月現在、「変動金利の適用金利が安い」というイメージがありますが、当初固定金利もプランによっては1%以下になることも。
当初固定金利の契約開始時に適用となった金利は、仮にその後に上昇したとしても、固定期間中は変更されないので支払い金額に影響が出ません。
当初固定金利のデメリット｜固定期間が終了すると変動金利になることも
当初固定金利は、決められた固定期間が終了すると、自動的に変動金利に変更されます。変更後は、初めから変動金利にしているよりも、1%前後高い金利で変動金利を組むことになってしまいます。
開始から終了まで支払い額が固定！住宅ローンの「全期間固定金利」
全期間固定金利は、初めに契約したときの金利が、借入期間の全期間に適用されるものです。
全期間固定金利のメリット｜ライフプランを立てやすい
金利自体は当初固定金利同様、毎月見直しがされるので安定しないのですが、全期間固定金利は当初の金利が全期間に適用されるため、金利上昇の影響が出ません。支払いスタートから終了まで、同じ金利＆月々の支払いになるので、ライフプランを立てやすいというメリットがあります。
全期間固定金利のデメリット｜適用される金利は高め
変動金利、当初固定金利と比較すると、適用される金利は高くなります。
「35年固定金利」「フラット35」って？
全期間固定金利の契約期間を、最長の35年に設定したものが「35年固定金利」と呼ばれています。住宅ローンを取り扱っている銀行や金融機関のほとんどにあるプランですが、取り扱いのない金融機関もあるので、希望する場合は事前に確認しましょう。
「フラット35」とは？
「フラット35」は、35年の全期間固定金利型の住宅ローンで、大元の「住宅金融支援機構」と、ARUHIや住信SBI銀行など窓口業務を行う20社以上（全国だと300社以上）の金融機関が、提携して扱っているプランです。
窓口になっている各金融機関によって手数料や金利などが違うので、フラット35を使う場合は、事前に各金融機関の「フラット35」の詳細をしっかり調べておくことが重要です。
住宅ローンの固定金利の推移｜2013年11月～2022年11月まで
このグラフは、過去約10年の35年固定金利の金利推移です。
全期間固定は、月ごとに金利が見直され、大きく変動していることが確認できます。当初固定金利の3年、10年プランの金利も、全期間固定ほど大きな変動はないものの毎月のように変動しています。
固定金利の変動は予測がつかない
全期間固定金利を組む場合は、金利が下がっているのを見計らって、良いタイミングでローンを組みたいところ。しかし、不動産取引きの特性上、契約や決済までの時間が限られていることも多く、金利が一番下がるタイミングをねらって住宅ローンを組むというのは難しい面もあります。
金利の比較が重要！住宅ローンの固定金利を選ぶときのポイント
固定金利の金利が上がるのか下がるのかを推測して、銀行を選定するのはとても難しいので、まず各銀行が毎月発表する固定金利の金利をチェックし、比較することが大切です。
また、固定金利が得意な銀行と不得意な銀行は、過去の金利の推移を比較することで見えてくることもあるので、その中で自分にあった金融機関や商品を選択しましょう。
「当初固定金利」を選択する場合のポイント
当初の金利だけでなく、一定期間終了後に変動金利型になったときに、優遇金利（割引のようなもの）がどれだけ適用になるのか、どういった条件なのかなどもしっかり確認しておくことが重要です。
「全期間固定金利」を選択する場合のポイント
とにかく適用される金利が0.1%でも安い金利の銀行をみつけることです！
例えば、5000万円を借り入れした場合、「2％の金利で35年ローン」と「2.5%の金利で35年ローン」で比較すると、最終支払い金額が約600万円も違ってくることがあります。
住宅ローンの固定金利は借り換えができる？
固定金利の借り換えは、できる場合とできない場合があります。
固定金利の借り換えができる場合の一例
A銀行で固定金利を利用しているが、B銀行の固定金利が安いので借り換えしたい！
これは問題なくできます。
ただし、借り換えには金融機関の事務手数料や登録免許税など、別途かかる費用が必要だったり、該当銀行の審査に通らなかったりすることもあります。借り換えが本当にメリットになるかは、事前にしっかりシミュレーションしましょう。
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固定金利の借り換えができない場合の一例
A銀行で固定金利を利用しているが、A銀行の変動金利のプランが安くなっているので借り換えしたい！
同じ銀行の商品だからといって、固定金利の契約期間内に変動金利へ変更することはできません。
変動金利にする人、固定金利にする人どっちが多い？
ここ数年で比較すると、圧倒的に「変動金利」にする人が多く、弊社のデータでも約89％は変動金利、約7%が固定金利を選択しています（※2022年11月現在）。
「金利が上昇しても適用金利が変わらない」「月々支払いが変わらない」という安心感のある固定金利ですが、ここ数年、変動金利の金利の低さに魅力を感じる人が多く、変動金利が多く選ばれています。
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住宅ローンの固定金利を検討するなら、金利の推移や比較のポイントを知ることが大切
「当初固定金利」も「全期間固定金利」も、それぞれメリットとデメリットがありますが、重要なのはやはり金利の推移をチェックして、銀行選びをすること。それでも悩む場合は、不動産のプロやファイナンシャルプランナーに直接相談しましょう！自分のライフプランに合った住宅ローンの提案をしてくれますよ。
金利が上昇したときのローンシミュレーションなど、住宅ローンの相談を無料で受けられる！
弊社ではファイナンシャルプランナーと提携しており、無料で複合的なローンシュミレーションや借り入れ額検討のお手伝いをしています！お気軽にご相談ください。
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「住宅ローンの固定金利」について解説した不動産のプロは、この人！
- 殖産ベスト
- 田草川 聡（たくさがわ さとし）
- 不動産購入・売却において必要な知識はもちろん、吉祥寺・三鷹・荻窪・中野などの城西地域の情報にも詳しいです！自ら注文建築をした経験を活かして、エリアや土地、建物、暮らしなど、どのようなプランがお客様の生活にマッチするのか、どのような建築会社がおすすめかなど、さまざまな角度から提案をさせていただきます。
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