何でも相談できる街の不動産屋さん殖産のベスト

  • フリーワード検索

  • お問い合わせ

  • ログイン

  • お気に入りリスト

0120-493-015 受付時間:10:00~19:00(水曜休み)
会員専用物件が見れる!!会員登録募集中!

吉祥寺・杉並・中野・三鷹の暮らしや物件探しをサポートする情報サイト暮らしさがし

How to buy property物件購入前のあれこれ

第6回 一語一得 固定資産税・都市計画税ってどのくらい掛かる?

第6回は不動産を購入すると、毎年課税される「固定資産税・都市計画税」についてご説明させていただきます。

戸建を購入した場合は、マンションと違って管理費や修繕積立金、駐車場代などは原則として掛かりません。そんななか唯一掛かるランニングコストがこの「固定資産税・都市計画税」なのです。
しかし侮ることなかれ。月額13,000円の負担がある場合は、35年で換算すると540万円!
「この住宅ローンなら払えるから大丈夫♪」と家を買ったものの、この税金の事を忘れていた!となるとライフプランニングが大きく崩れます。どのくらいの固定資産税・都市計画税が掛かるのか、しっかりと事前にチェックしておきましょう。

 

 固都税(コトゼイ)とは?

不動産業者は「固定資産税と都市計画税」を略して「固都税(コトゼイ)」と呼んでいます。
この固都税はどちらも地方税。市区町村に納付をしていただくことになります。

賃貸にお住まいの方から必ず頂くご質問。それは「固都税って毎月どのくらいの負担になるの?」
まったく見当もつかないと思うので、わかりやすく説明をさせていただきます。

 

 「誰」が「いくら」支払うの?

すごくシンプルにいうと
●納税義務者⇒土地および建物をその年の1月1日時点で所有している者
●納税額⇒(固定資産税=課税標準額×税率1.4%)+(都市計画税=課税標準額×0.3%)
となります。

 土地の固都税 ~課税標準額というダイナミックな軽減措置~

固都税をややこしくしているのは「課税標準額」です。
でもこのややこしい「課税標準額」のおかげで固都税がグッと安くなっているのです。

固定資産評価額(以下「評価額」)× 税率で算出すれば簡単ですが、東京都内の住宅地の場合は評価額が高く、これに単純に税率を掛けてしまうと、一般世帯には重すぎる金額になります。
例えば評価額が3,000万円の土地だと
(3,000万円×1.4%=42万円)+(3,000万円×0.3%=9万円)=51万円!
土地の固都税だけで毎年こんな金額を払うのは、かなりしんどいですよね!?

これを一般的な所得の方でも無理なく払えるように調整(負担調整措置と言います。)するために課税標準額が定められています。
この計算式はすごく複雑なのですが、すごくシンプルにいうと

200㎡以下の土地で、居住用の建物が建っていると、課税標準額は評価額の1/6に軽減される。

という規定です。

この計算の結果、評価額が3,000万円の土地であれば
固定資産税70,000円+都市計画税15,000円の合計81,500円とダイナミックに軽減されるのです

 

※厳密にいうと、課税標準額の算出は前年度分の税額などを元にかなり細かな計算方法があります。詳しく知りたいという方はコチラをクリックして下さい。

 そもそも固定資産評価額って?

課税標準額の根拠となる評価額は3年に1度、全件評価替えを行い、価格を決定します。この評価替えの年度を基準年度といい、直近では平成30年度がこの基準年度にあたります。ただし、一つの土地を2つに分割した場合など土地の規模や形状が変更された場合などは、その都度評価額の見直しを行います。

 恐ろしき「更地課税」

上で説明した課税標準額の軽減は住宅用地であることが要件です。それは1月1日時点で建物が建っている事(登記されていること)が要件となります。

たとえば住宅用地として11月に古家付きの土地を購入⇒12月に解体滅失⇒翌年1月に着工となった場合は1月1日時点で更地になっているので、6分の1というダイナミックな軽減は受けられません!これにより建物が建っている場合の6倍近い固定資産税を納税しなければいけないのです。

 

都税事務所としては
「更地=土地を持っていても建物を建てる必要性がない人=お金持ち=軽減する必要なし!」
という解釈となるので、こんな事がおこるのですね。

このケースであれば、古屋の解体を1月1日以降にすることで大幅な節税が可能です。更地にする時期や建物が完成する時期もしっかりと考えることをおすすめします

 建物の評価額

建物は土地と異なり、評価額がそのまま課税標準額となります。とはいえ実際に建築した価格が評価額になるわけではなく、都税事務所の家屋評価担当職員が実際に建物の評価を行います

私も新居を注文建築で建築した際には、それなりにこだわり、奮発して色々贅沢に建てたつもりです。建物が完成して登記を終えると、すぐに都税事務所から評価の依頼があります。これは評価員が建物の中に立ち入り、設計図書等も提出し、設備のグレードも含め、1件1件リアルに評価をしていきます。

友人知人を招く時は「どうだ、かっこいいだろ、もっとほめてくれー」と思いますが、家屋評価担当職員が評価に来た際には「いや、ほんとに最低のけちょんけちょんの評価をしてくれ!!」と切に願ったものです(笑)。

 建物の固都税(新築だと3~5年は半額に)

前述の通り建物は課税標準額という概念はないので評価額×税率がそのまま固都税となります。
例えば評価額が600万円の建物だと(600万円×1.4%)+(600万円×0.3%)=10.2万円が税額となります。

ただし、当該建物が新築住宅で延床50㎡以上などの要件を満たす場合は初年度から3年度分(長期優良住宅などは5年度分)が2分の1減額されます

上の例で言えば当初3年間は建物の固都税は5.1万円になるということですね。

 土地建物の固都税総額の目安

今回の事例であげたように土地の評価額が3,000万円、建物の評価額が600万円で新築だった場合は
★土地の固都税81,500円
★建物の固都税51,000円
★合計132,500円
が目安となります。

土地の評価額は土地の立地条件と面積によって大きく異なりますし、建物も同様です。自分が購入しようと思っている不動産がどのくらいの固都税になるかは評価証明さえあればすぐに算出できますので、弊社スタッフまでお気軽にお問い合わせ下さい。

 支払い時期と支払い方法

最初の項でお伝えしたとおり、固都税は1月1日の所有者に請求が来ます。市区町村により多少の前後はありますが、東京都内の場合、例年5月~6月に所有者に納税通知書が届きます。

支払い方法は年額を一括で支払うか、4回に分割して支払うかを選べるように納付書が準備されています。

不動産の売買により年の途中で引渡しを行う場合、都税事務所に納税するのは所有者(売主)になりますので、売主買主間で日割精算をすることとなります。例えば6月30日が物件引渡日だとすると1月1日~6月29日までの分を売主が、6月30日~12月31日までの分を買主が負担するということになります。

 

★今回の一語一得★

固都税は不動産を所有している限り、一生払い続けなければならない税金です。「一戸建てはローンさえはらえば大丈夫」ではなく、その負担もしっかりと資金計画にいれて予算の選定をすることをおすすめします。また更地にする時期や建築する時期を工夫するだけでも初年度の税額はガラッとかわりますので、そのあたりも考慮した計画を立てるようにしましょう。

この記事を書いた人

殖産のベスト吉祥寺本店 店長兼専務取締役
古川 秋治
スタッフ紹介ページはこちら