現役不動産営業マンが語る！吉祥寺が人気＆不動産が高い理由とは？
毎年さまざまな企業から「住みたい街」ランキングが発表されていますが、当たり前のように上位にランクインするのが「吉祥寺」。都心からも離れているのに、なぜそんなに人気なんでしょうか？
今回は吉祥寺の魅力と、不動産を探す時に知っておいた方が良いことに触れていきます。
人気の理由 その1｜アトレ・キラリナ・コピス・ヨドバシカメラなど、駅近の商業施設が充実！
吉祥寺には流行りのおしゃれな店からローカルな店、デパート、大型家電量販店、飲食店など、もはや、都心に出る必要はないのでは？と思うほどのバリエーション豊かなラインナップで、老若男女が楽しめる店がひしめき合ってます。
流行に敏感な街だけに、新規参入する店もたくさんあるため、店舗が入れ替わる回転が非常に早いのも吉祥寺の特徴です。ずっと住んでいても、日々新しい発見ができます。
人気の理由 その2｜井の頭公園や動物園など、自然と触れあう施設が駅からすぐ
吉祥寺の魅力は多数の商業施設だけではなく、駅から歩いていける緑豊かな井の頭公園があるのが特徴です。駅から南側へ数分歩くと、井の頭公園が南北・東西に広がっています。
花見の季節によく報道されるので、池の周りの桜が満開なイメージが強いですが、ほかにも動物園やグランド、遊具場、野球場などが隣接していて一年中、多様に楽しめます。
おすすめは、象の花子で有名な動物園としても有名な井の頭自然文化園 本園。大人は400円、小学生以下は無料とお財布に優しい動物園です。
吉祥寺の喧騒が嘘のようにゆったりとした落ち着いた雰囲気で、ショッピングがてらフラっと立ち寄ることのでき、動物を見ながら広々とした公園でゆっくりランチを楽しめます。
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人気の理由 その3｜主要駅へのアクセスが便利！
中央線は新宿や東京駅へ、井の頭線は渋谷駅へと一本で行けるなど、都心へのアクセスが良く、さまざまなライフシーンに対応しやすい立地ということも人気の理由の一つです。家族構成やライフスタイルが変化しても、便利さが変わらない駅ですね。
吉祥寺の土地は高い理由は、「建ぺい率」「容積率」のせい？
戸建を探している人なら、「建ぺい率」「容積率」という言葉を聞いたことがあるかも知れません。
都道府県で決定し、各市区町村で管理を行っている都市計画では、敷地面積に対して、どれ位の家を建築していいか決められていて、吉祥寺は建ぺい率40％・容積率80％というエリアが非常に多いのが特徴です。
例えば、3LDKの延床面積80平方メートルの家が希望の場合、吉祥寺では敷地面積が100平方メートルも必要になることも。
ちなみに、隣の杉並区や練馬区は同じ低層のエリアだと、建ぺい率50％・容積率100％が多いです。
つまり、同じ延床面積の家の建築をしようとすると、吉祥寺では2割も多く土地を用意しなければならないということになります。
吉祥寺で、安くない坪単価×広めの敷地を購入するのは、もちろん高額に。
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さらに、吉祥寺の土地を高くするのは「敷地面積の最低限度」
平成15年1月の都市計画法の改正により、すべての用途地域に「建築物の敷地面積の最低限度」の指定が可能に。
武蔵野市でも平成16年6月に住居系用途地域の全てに対し、「敷地面積の最低限度」が指定されました。
つまり、吉祥寺の多くの面積を占める低層エリアのほとんどの敷地の最低限度が、120平方メートルに指定されたのです。これは敷地を分割する時に120平方メートル以下に分割していけませんということ。
仮に200平方メートルの敷地があったとき、100平方メートルの2つの土地として分割して販売できないことになります。
そうなると当たり前ですが、2軒分ほどの敷地を分割しないで、一括で販売することになってしまい、どうしても高額帯の価格設定となってしまうのです。また、分割しにくいということは、販売される分譲地も少なくなる傾向になります。
つまり、物件数も他と比べて少なくなるため、希少性が上がるのです。これもまた、高額になる要素に。
本来は、住環境を守るという趣旨でこの法律があると思うのですが、不動産を購入したいという人には非常に高いハードルになってしまっています。
吉祥寺が生活圏の家が欲しい場合は、近隣の練馬区がねらい目
このように、吉祥寺の不動産は単に街の魅力だけではなく、都市計画によって手ごろな価格帯の敷地が出にくく、相乗効果で価格を押し上げています。住みたい街に選ばれ続けていますが、実際に不動産を買って住むとなると、なかなか手を出しにくい価格になるというのが実情です。
でも、やっぱり吉祥寺に住めたら最高ですよね？
そこで、価格は抑えたいけど、吉祥寺の近くに住みたいという人には、近隣の練馬区の立野町や関町南などがおすすめです。
このエリアは武蔵野市の厳しい規制を受けずに、ちょうど良い建ぺい率・容積率・敷地面積の物件が出やすく、吉祥寺のある武蔵野市より、金額をグッと下げることができます。少し足を延ばせば、すぐに吉祥寺に出ることができるので、住み心地もいいですよ！
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