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How to buy property物件購入前のあれこれ

現役不動産営業マンが語る!吉祥寺が人気で不動産が高い理由とは?

様々な企業から毎年「住みたい街」ランキングが発表されてますが、当たり前のように上位にランクインする吉祥寺。都心からも離れているのになぜそんなに人気なんでしょうか?今回は吉祥寺の魅力と不動産を探す時に知っておいた方が良いことに触れていきます。

 人気の理由 その1 商業施設が充実している

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吉祥寺には流行りのおしゃれなお店からローカルな店、デパート、大型家電量販店、飲食店など、数えきれないほどのお店が溢れています。もはや、都心に出る必要はないのではと思う程のバリエーション豊かなラインナップで老若男女が楽しめるお店がひしめき合ってます。

また、お店の入れ替わる回転が非常に早いのも吉祥寺の特徴です。流行に敏感な街だけに新規参入するお店が沢山あります。ずっと住んでいても、日々、新しい発見をできるので気持ちの上でもサビついていかない街と言えるでしょう。

 人気の理由 その2 公園などの自然と触れあう施設も充実している

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吉祥寺の魅力はとてつもない数の商業施設だけではなく、緑豊かな公園が多い点でもあります。駅から南側へ数分歩くと、井の頭公園が南北・東西に広がっています。花見の季節によく報道されるので、桜が満開なイメージの井の頭公園ですが、動物園やグランド、遊具場、野球場などがあり、一年中、多様に楽しめます。

おすすめは象の花子で有名な井の頭自然文化園 本園(動物園)。大人は400円。小学生以下は無料。とお財布に優しい動物園です。お子様のいらっしゃる方は是非、一度行ってみてください。吉祥寺の喧騒が嘘のようにゆったりとした落ち着いた雰囲気で、ショッピングがてらフラっと寄ることのできる動物園です。特に桜のお花見の季節はオススメです。街中の人込みから解放されて、動物を見ながらも広々とした公園でゆっくりとランチを楽しめます。

 人気の理由 その3主要駅へのアクセスに優れている

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人気の中央線で新宿駅・東京駅へ。井の頭線で渋谷駅へ。しかも始発駅。ターミナル駅の新宿・渋谷へのアクセスが良く、色々なライフシーンに対応しやすい立地という事も人気の理由のひとつです。家族構成・ライフスタイルも日々変化する中、様々な要望に対応可能な駅と言えます。

 吉祥寺の土地が高いのは人気があるから。だけではないんです!

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戸建を探している方なら聞いた事があるかも知れませんが、都市計画で敷地面積に対して、どれ位の家を建築して良いか決められております。これは都道府県で決めて、各市区町村で管理を行っています。その都市計画で吉祥寺は建ぺい率40%・容積率80%というエリアが非常に多い。

例えば、通常3LDKの延床面積80㎡が欲しいということであれば、敷地面積が100㎡も必要になります。お隣の杉並区や練馬区は同じ低層のエリアだと建ぺい率50%・容積率100%となります。

つまり、同じ延床面積を建築しようとすると吉祥寺では2割も多く、土地を用意しなければならない。高価となる敷地を2割も多く買うという事は必然的に吉祥寺で家を買おうと思うと総額が高くなってしまいます。もちろん、人気があるので坪単価も安くはありません。と言う事で単純に高い敷地を買わないといけなくなるのです。

 さらに吉祥寺の土地を高くするのはこの制度

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平成15年1月の都市計画法の改正により、すべての用途地域に「建築物の敷地面積の最低限度」の指定が可能になりました。そして武蔵野市でも平成16年6月に住居系用途地域のすべてに対し、「敷地面積の最低限度」が指定されました。

つまり、吉祥寺の多くの面積を占める低層エリアのほとんどが敷地の最低限度が120㎡に指定されたのです。これは敷地を分割する時に120㎡以下に分割していけませんという事になります。仮に200㎡の敷地があった時、これでは小さく分割して販売できないことになります。

そうすると当たり前ですが、2軒分の敷地を分割しないで一括で販売することになってしまい、どうしても高額帯の価格設定となってしまうのです。また、分割しにくいという事は不動産会社から出る分譲地も少なくなる傾向にあります。

つまり、物件数も他の行政と比べて少なくなるため、希少性が上がるのです。またまた、高額になる要素となってしまいます。本来は住環境を守るという趣旨でこの法律があると思うのですが、不動産を購入したいという方には非常に高いハードルとなって立ちはだかる事となってしまっているのです。

 まとめ

このように、単に街の魅力だけではなく、都市計画により手頃なサイズの敷地が出にくく、相乗効果で価格を押し上げているのです。住みたい街に選ばれ続けておりますが、実際に不動産を買って住むとなると、なかなか手を出しにくい価格になるというのが実情です。でも、やっぱり吉祥寺に住めたら最高ですよね。

そこで!価格は抑えたいけど、吉祥寺に住みたいという方には練馬区の立野町や関町南などがオススメです。そのエリアは武蔵野市の厳しい規制を受けずにちょうど良い建ぺい率・容積率・敷地面積の物件が出やすく、吉祥寺のある武蔵野市よりちょっと人気が落ちるので、金額をグッと下げることができます。少し足をのばせば、すぐに吉祥寺に出ることができるので、住み心地は非常に良いものとなります。

この記事を書いた人

殖産のベスト荻窪店 課長
石井 聡
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