「セットバック」とは？自分の敷地を道路に？#暮らしさがし3
販売図面の概要欄に小さな文字で書いてある「セットバック」の文字。
セットバック有、セットバック要、セットバック含む・・・などの記載があります。これらは一体何を意味しているのでしょうか？
実は、その土地が接している道路の幅によってこのセットバックが必要になることがあり、販売図面にそのセットバックの”要／不要”や”含む／含まない”の記載があるのです。
今回は、そんなセットバックについて解説いたします。
※動画でも詳しく解説しています。今すぐ動画をご覧になる場合はこちらから。
セットバックとは？
その土地に今建っている建物を解体して建て替えする場合や、今更地になっている土地に新しく家を建てる時、土地が接している道路の幅員が4m未満の場合、敷地の一部を道路として無償提供する、という制度です。
道路として提供した部分の敷地には、家などの建築物を建てることは出来ません。
セットバックが必要な理由
以前「再建築不可」についての記事で解説しましたように、建築基準法では「幅員が4m以上ある道路に、2m以上接している」ことが、建築するための条件として定められています。
ところが、建築基準法が制定されるより前の時代には、メートルという単位ではなく、「間（けん）」という単位が基準として使われていました。
1間は約1.8mです。古くからある住宅街ではいわゆる「2間道路（にけんどうろ）」と呼ばれる、道路の幅が約3.6mほどの道路が今もまだあちこちに残っています。
そんな中、接している道路の幅員が4m未満だからといって一律に「建て替え禁止」とするのは現実的ではないのです。そこで、このセットバックという制度が誕生しました。
現状のお家を使っている間はそのまま使うことができますが、将来建て替えをする時には、道路の幅員が4mになるように下がった位置でお家を建ててくださいね、ということなのです。
例1）接している道路が1箇所の場合
例えば、上図のように敷地に接している道路の幅員が2mだとします。
建築基準法に則ると、道路の中心線から2m下がった位置が本来あるべき道路の位置ということになります。
よって、今の家を建て替えたり、更地に新しく家を建てたりする場合は、今の道路との境界線から1m下がった位置が、建築可能な敷地ということになります。
販売図面では「敷地面積80㎡」と書いてあったとしても、セットバック部分を考慮すると、実際に使うことができる敷地面積は70㎡ということになります。
この実際に建築に使える敷地面積のことを、「有効宅地面積」と呼ぶこともあります。
例2）接している道路が3箇所の場合
次に、少し極端な例を考えてみます。
上図のように、3方向が道路に面している開放的な土地があるとします。現状は敷地面積80㎡です。
日当たりや風通しが良さそうな土地ですよね。
ただし、接している道路全てが幅2mということは・・・
建て替えをする時には、各道路の中心線から1mずつ下がりますので、80㎡の敷地のうち、実際の有効宅地面積は56㎡となります。
このように、セットバック部分の面積が大きくなりそうな場合は注意が必要です。
セットバック部分の費用・権利
セットバックした部分についての具体的な費用や権利も気になりますよね。
まず、道路形状にするための施工費用はご購入者様のご負担となります。
そして、セットバック部分の権利は、基本的にはご購入者様が保有することになります。
つまり、道路部分も含む土地の権利を持っている状態です。
セットバック部分の固定資産税
そこで気になるのが「固定資産税」です。
セットバック部分は非課税です。固定資産税、都市計画税はかかりませんので、ご安心ください。
また、基本的には、行政がセットバック部分として道路使用している面積を除いて課税処理をしてくれます。
ごくまれに、処理が間に合わない場合や、チェックの漏れがあった場合などに、セットバック部分まで課税されてしまうこともあるようです。
その場合は、行政区の都税事務所にご連絡していただくと、対応していただけます。
見分け方と地域
当社のお取り扱いエリアにも昔ながらの住宅地が多くあります。大きな通りから1本住宅街に入ったところで、道路の幅がガタガタとしているような場所は、セットバックが必要になる可能性が高いと考えたほうが良いです。
車が楽々と通行できる幅でしたら、道路の幅は4m近くあると思われますので、セットバックで有効宅地面積が・・・という心配はしなくても良いと思います。
逆に、車が通行しようとすると、両側ギリギリになりそう・・・という道路は、幅が2m台のことが多いので、セットバックの幅も大きくなりますので、注意が必要です。
例えば、中野駅・高円寺駅・阿佐ヶ谷駅の周辺は車両が入っていくのが難しいような狭い道がたくさんあります。そういった場所で新築をしようとすると、セットバックが必要になる土地が多いですね。
同じ杉並区でも、西荻窪駅や浜田山・永福町の周辺などは、割とスッキリとした街並みになっており、道路の幅もゆったりしています。そういった地域は道路幅がすでに4m以上確保されていることが多いので、セットバックは不要です。
まとめ
セットバックについては、ご購入時に不動産仲介会社が必ず説明することになっていますので、セットバック面積が含まれているのを知らずに購入する、ということはないと思います。
ですが、もし気になることや心配なことがありましたら、ぜひ、担当者に遠慮なくお尋ねくださいませ。
動画
こちらから、動画による解説をご覧いただけます。ほぼ全編に渡って字幕を付けていますので、音声OFFでもお楽しみいただけます。
