家の購入を検討する際、住宅ローンの支払いが月々いくらになるのか確認すると思いますが、意外と忘れがちなランニングコストがあります。それが「固都税（ことぜい）」です。

例えば、月額1万3千円だけの負担だとしても、35年間払い続けるとなんと総額540万円程に！
固都税は、戸建でもマンションでも不動産を所有していれば必ず掛かる費用ですので、事前にどんな税金なのか、どんな軽減措置があるのか、しっかりと確認しましょう。

 固都税（ことぜい）と呼ばれる「固定資産税」「都市計画税」とは？

不動産を所有すると毎年課される税金が「固定資産税」と「都市計画税」。2つをまとめて「固都税（ことぜい）」と呼ばれているものです。

基本的には同時に納税するもので、両方とも毎年1月1日時点の固定資産の所有者に課せられる「地方税」ですが、実は徴収する目的が違います。

固定資産税とは？

固定資産税とは、土地・家屋・償却資産（事業用資産）の所有者に対し、その固定資産の所在する市町村（東京都23区は都）が課す「普通税」です。

普通税は特定の使い道が定められていないとされますが、実際には私たちが毎日利用する公共サービス（道路、公園、ゴミ処理など）や、介護・福祉などの行政サービスにかかる費用に充てることが多いようです。

都市計画税とは？

都市計画税とは、都市計画区域内の「市街化区域」に土地・家屋を所有している者に対して、市町村（東京都23区は都）が課す「目的税」です。

都市計画は良好な住環境を維持・保全し、かつ都市機能を充実させるために設けられている、都市を形成する上で重要なもの。目的税は、その都市計画事業（道路や公園）の整備、土地区画整理事業などに充てるために徴収されます。

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「固定資産税等精算金（固都税精算金）」とは？年の途中で家を売買した場合は、日割り計算

固都税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対し、1年分がまとめて課税されます。

そのため、年の途中で不動産を売買した場合は、売主と買主の間で日割り精算をするのが一般的です。
この精算金を「固定資産税等精算金（固都税精算金）」と呼びます。

例えば、6月30日が物件の引渡日だとすると、1月1日～6月29日までの分を売主が、6月30日～12月31日までの分を買主が負担します。

 固定資産税・都市計画税は「固定資産税評価額」から算出される

固定資産税も都市計画税も、行政が定めた「固定資産税評価額」に特定の税率を掛けて算出されます。

固定資産税評価額とは？（※以後「評価額」）

評価額というのは、固定資産税や都市計画税を課税するために算出される、土地や家屋の価値のことで、実際に私たちが目にする市場価格とは別物です。

原則として3年に一度見直される「評価替え」によって決定されます。

土地の評価額（土地評価額）

国土交通省が公示している地価（公示価格）の70％が目安。
※不動産の需要が高い都市部では、公示価格は市場価格よりも低く評価される傾向あり。

建物の評価額（建物評価額）

新築の場合、現在の物価変動等を加味した「再建築価格」の約50～70％が目安。
※「再建築価格」は全国一律の基準で算出されるため、工務店に支払った費用とは異なる場合あり。

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 一戸建ての固定資産税と都市計画税の計算方法

固都税の基本の計算方法は、それぞれの「評価額」に税率を掛けます。

固定資産税の計算方法

固定資産税の標準税率は「1.4％」。ただし、市町村（東京都23区は都）が条例で異なる税率を設定できるため、行政のホームページや税務課で必ず確認しましょう。
※参考：武蔵野市役所「税額算定について」

都市計画税の計算方法

税率は上限「0.3％」までの制限税率で、こちらも市町村（東京都は都）が条例で定めます。

シミュレーション例｜土地の評価額3,000万円、建物の評価額600万円の場合

基本の計算では、以下のように固都税の合計は61.2万円と高額に！
ただし、実際にはこの後説明する軽減措置が適用されて、これよりも安くなることがほとんどなので安心してくださいね。

固定資産税の平均額などもっと詳しく！

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 固都税は「実際にいくら」支払う？軽減措置の計算方法とシミュレーション

都心部など土地の評価額が高い地域では、一般世帯にとって固都税は重すぎる税額に…。
そのため、居住用の土地や建物には負担を軽減するための特例措置があります。

土地への軽減措置「住宅用地の特例」で、課税標準額が最大6分の1に軽減！

「住宅用地の軽減措置」とは、毎年1月1日（賦課期日）現在、住宅の敷地のように供されている土地が対象となります。
これにより、税額を算出する際の基準となる「課税標準額」が大幅に減額されます。

建物への軽減措置「新築住宅の減額制度」｜新築だと3～5年は半額に！

新築住宅には、「新築住宅の減額制度」と呼ばれる固定資産税が一定期間減額される軽減措置があります。
ちなみに、この制度は固定資産税のみが対象で、都市計画税には適用されません。また、時限的な措置なので適用期限内に建築された建物なのかは確認が必要です。

※参考：武蔵野市役所「新築住宅に対する固定資産税の減額」

軽減措置を適用したシミュレーション例｜評価額3,000万円の土地、評価額600万円の建物の場合

※【土地】小規模住宅用地の特例を適用、【建物】新築住宅の減額制度を適用

 「更地課税」に要注意！1月1日に土地の上に建物がないと軽減措置は受けられない

「住宅用地の軽減措置」は「住宅の敷地」であることが要件なので、例えば古屋付の土地を購入して12月に解体し、1月1日時点で更地にしてしまうとこの特例が適用されないという悲しいことに…。
その結果、本来であれば軽減された税額が更地として計算され、税額が増加する「更地課税」となる恐れがあります。

また、著しく老朽化していたり倒壊の危険性があったりと、明らかに居住不可能と判断される建物は住宅と見なされない可能性もあります。
不安な場合は、事前に管轄の市区町村の税務課に確認するようにしましょう！

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 固都税はいつ、どうやって払う？支払い時期と支払い方法

固都税の額が確定すると、東京都の場合は例年5～6月ごろに、1月1日時点の所有者宛てに納税通知書が送られてきます。

固都税の支払い時期

固都税は年に4回の納期に分けて支払いますが、一括での支払いも可能です。具体的な納付期限は市区町村によって多少異なるので、納税通知書で確認しましょう。
納付期限を過ぎてしまうと、延滞金が発生するので注意してくださいね。

固都税の支払い方法

金融機関やコンビニなどで納税通知書を使って支払うほか、最近ではインターネット経由でのクレジットカード決済、PayPayや楽天Payなどの決済アプリでも納付できます。
自身の状況に合わせて、最適な支払方法を選びましょう。

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 土地や建物を購入する場合は、固都税も資金計画に入れよう！

固都税は一戸建ての住宅だけでなく、マンションや店舗・倉庫など、不動産を所有していれば必ずかかってくる税金。不動産の大きさや立地、用途地域、形状、古屋の有無などでも金額が大きく異なります。

家の購入を検討するときには住宅ローンの返済額だけでなく、固都税の金額や軽減措置の有無もしっかりと考慮して、無理のない計画を立てることが大切です。

該当物件の固都税がいくらになるかは、評価証明書さえあればすぐに算出可能です。不安な場合は、信頼できる不動産仲介会社に相談して、事前に算出してもらうことをおすすめします。

土地や家の購入、諸費用や税金に悩んだら、すぐ相談！

card:土地や家の購入、諸費用や税金に悩んだら、迷わず相談！

 「固都税」について解説した不動産のプロ

殖産ベスト株式会社

高田 健一（たかだ けんいち）

前職は舞台の企画・脚本・演出など、一つの作品を多様な才能を持つ仲間たちと創り上げる仕事をしていました。実は、家探しも似ています。
銀行、司法書士、税理士、行政、建築会社、土地家屋調査士、ファイナンシャルプランナーなど、さまざまな専門家と協力し、チーム一丸となって家づくりを進めています。お客様が心から「幸せだなぁ」と感じられる最高の住まいを見つけられるよう、各分野のプロフェッショナルと連携し、全身全霊を込めてお手伝いさせていただきます！

【保有資格】
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、1級ファイナンシャルプランニング技能士

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