家探しを始めると、「屋根の形が斜めになっている」「2階の天井がすこし下がっている」といった物件を見かけることがあります。

これはデザインで斜めにしているわけではなく、実は「北側斜線制限」という建築ルールが関係しているケースが多いのです。
北側斜線制限は、見た目だけでなく日当たりや間取りに大きな影響を与える重要なルールなので、事前に押さえておきましょう！

 記事を読むとわかる！「北側斜線制限」のポイント

 そもそも「北側斜線制限」とは？何のためにあるルール？

一言でいうと、北隣の家の日当たりを守るために、自分の家の高さを制限するルールです。

家を建てるとき、北側にある隣家の日かげにならないよう、建物の北側部分を斜めに削るように高さを抑える必要があり、よく見かける斜め屋根や天井の下がりは、このルールを守って建てられた結果なのです。

なぜ、このルールがあるの？

太陽の光は、主に南側から差し込みます。
もし自分の家を北側の境界線ギリギリまで高く建ててしまうと、北隣の家の「南側の日当たり」を完全に遮ってしまうことに。

主に居住系の用途地域で、周辺の誰もが気持ちよく暮らせる環境を守るため、北側への配慮として定められているのがこの北側斜線制限です。

 【図解】北側斜線制限の「公式」と「計算式」の基本

北側斜線制限の考え方はシンプルです。
北側隣地との敷地境界線から「真北（しんぼく）方向の水平距離」を測り、決められた基準の高さから斜めの線を引いて建物の枠組みを決めます。

計算方法の目安｜第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域の場合

「5ｍ＋北側境界線からの真北方向の水平距離×1.25」の高さを上限とします。

例えば、北側の境界線から2ｍ離れた位置の場合、「5ｍ＋（2ｍ×1.25）＝7.5ｍ」が建物の高さの上限目安となります。

 あなたの土地は大丈夫？「用途地域」による制限の違い

北側斜線制限は、すべての土地に一律でかかるわけではありません。街づくりの分類である「用途地域」によって、制限の厳しさが変わります。

制限が厳しいエリア｜第一種・第二種「低層住居」専用地域

第一種・第二種低層住居専用地域など。2階建ての住宅が立ち並ぶ穏やかな住宅街を守るため、基準の高さが「5ｍ」からスタートする厳しい制限がかかります。

制限が緩いエリア｜第一種・第二種「中高層住居」専用地域

第一種・第二種中高層住居専用地域は制限が緩くなり、マンションなども建てられるエリアでは基準の高さが「10ｍ」に緩和され、斜線の影響を受けにくくなります。そのため、3階建てなども建築しやすくなります。

制限がないエリア

上記以外の用途地域（住居地域、商業地域、工業地域など）では、そもそも北側斜線制限は適用されません。

杉並区、武蔵野市、三鷹市、世田谷区などは、「第一種低層住居専用地域＝制限が厳しい地域」が多く存在

城西エリアの中でも、西側に位置する杉並区・武蔵野市・三鷹市・世田谷区などは、落ち着いた住環境を守る「第一種低層住居専用地域」が多く広がっているため、北側斜線制限の影響を受けやすい地域と言えます。

逆に、駅周辺や大通り沿い、中野区や新宿区などのマンションが多いエリアは制限が緩い傾向です。

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 北側斜線制限がかかっても、諦めるのはまだ早い！制限をクリア・回避する緩和条件と裏ワザ

北側斜線制限がかかると、天井が低くなる「母屋（もや）下がり」など間取りの制約が生まれます。しかし、敷地の条件によっては制限が緩くなるケースもあるため、事前に調べておくと安心です。

1. 隣地との高低差がある場合

北側の隣地と自分の土地に1ｍ以上の高低差がある場合、北側斜線のスタート位置（起点）となる高さの制限が緩和できる場合があります。
そのためには正確な「高低測量」を行って高低差を測定する必要があります。

2. 北側が道路や水路、線路の場合

北側に「川・水路・道路・線路など」がある場合は、その幅の半分（1/2）だけ北側境界線が遠くにあるとみなして計算できるため、制限が大きく緩和できる場合があります。

ただし、公園は対象外になる場合もあるため、あらかじめ自治体や専門家に問い合せておくとスムーズです。

3. 裏ワザ「天空率（てんくうりつ）」を使う

天空率とは、空を見上げたときに「どれくらい空が見えるか（空の比率）」を数値で計算する方法です。

斜線のルールではなく空の開放感で判定するため、斜め屋根にせずに建てられるケースがあります。専門的な設計計算が必要となるため、専門家の判断を仰ぐのが確実です。

4. 日影規制（にちえいきせい・ひかげきせい）との違い

北側斜線制限が「境界線からの高さ」を制限するのに対し、日影規制は「周辺に落とす日影の時間」を制限するルール。

低層住宅街では北側斜線制限の方が厳しくなるケースが多いですが、3階建てや高低差のある土地などでは、両方のルールを兼ね合って設計する必要があるので気を付けましょう。

 制限を逆手にとる！「殖産ベスト流」おしゃれな部屋づくりと太陽光パネルなどのアイディア4選

北側斜線制限で屋根や天井が斜めになると「狭くなる」「使いにくい」と思われがちですが、このルールがかかるということは、日当たりが担保された土地である証拠でもあります。
設計の工夫次第で、日当たりや開放感の優れた魅力的な空間をつくれますよ♪

アイディア1. 「おこもり感」のある大人の隠れ家に

北側の斜め天井のある部屋は、光が一日を通して一定で、まぶしくなりにくい特徴があります。
パソコン画面に光が反射しにくいため、テレワーク部屋にぴったり！また、大切な本の日焼けを防ぐ書斎や、集中しやすい子どもの勉強部屋としても活用できます。

アイディア2. 斜め屋根を活かした「太陽光パネル」の設置

傾斜がついている屋根形状を活かし、太陽光パネルを設置するのもスマートなアイデア。
電気代を抑えたい家庭に人気の活用法ですが、屋根の向きによって発電効率が変わるため、あらかじめ年間発電シミュレーションや将来の修繕費も合わせて把握しておくと安心です。

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アイディア3. デッドスペースを「大容量のウォークイン収納」に

天井が高くなる部分を活かして開放的なリビングにするのも素敵ですが、この勾配部分を大容量の収納スペースに変えるのもおすすめです。

敷地の向きによっては、固定階段で上がれるロフト収納を作れる場合もあり、季節物の荷物をサッとしまえる大容量のウォークインクローゼットのような使い勝手の良い空間になります！

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アイディア4. 北側斜線制限だからこそ、天井が高い開放感のある2階リビングも叶うことも♪

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 北側斜線制限についてよくある質問

「高度地区」の制限とは何が違うのですか？

北側斜線制限は建築基準法に基づく制限ですが、高度地区は自治体ごとに定められる都市計画のルール。

東京都内の高度地区は、北側斜線制限よりもさらに基準が厳しい場合が多いため、セットで把握しておきたいところです。

2階建てなら、北側斜線制限は気にしなくても大丈夫ですか？

2階建てでも注意が必要。

建物を北側の境界線ギリギリに寄せると、2階の屋根や天井が斜めになることがあります。未完成物件や注文住宅の場合は、手持ちの家具が無理なく配置できるか慎重に見極めておきましょう。

北側斜線制限がある土地は、将来売却するときに不利（安く）になりますか？

必ずしも不利になるとはいえません。

周辺全体が低い建物に囲まれた、静かで日当たりの良い閑静な住宅街として高評価につながることも多いからです。暮らしやすい工夫がされた間取りであれば、将来の資産価値もしっかり維持できます。

 「北側斜線制限」は日当たりの良さを守る味方！工夫次第で理想の住まいに

北側斜線制限は、地域の「良好な日当たり」と「風通し」を守るための優しいルールです。一見すると制約に思えますが、特徴を捉えて設計に活かせば、むしろ快適で生活しやすいおしゃれな住空間が生まれます。

「この土地にはどんな家が建てられる？」「母屋下がりはどれくらい気になる？」など、疑問や不安がありましたら、地域の土地と建築を知り尽くした私たち殖産ベストへお気軽にご相談ください！

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 「北側斜線制限」について解説した不動産のプロ

殖産ベスト株式会社

高田 健一（たかだ けんいち）

不動産はさまざまな法令等がからむため、司法書士、税理士、行政、建築会社、土地家屋調査士、銀行、ファイナンシャルプランナーなど、さまざまな専門家と協力し合うことが必要不可欠です。
お客様が心から「幸せだなぁ」と感じられる最高の住まいを見つけられるよう、各分野のプロフェッショナルと連携しながら、間違いない家探しのお手伝いをさせていただきます。

【保有資格】
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、1級ファイナンシャルプランニング技能士

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