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How to buy property物件購入前のあれこれ

頭金0円は、貯金0ではない?!頭金0円で家を購入するカラクリ#暮らしさがし2

今、いろんなサイトや動画などで「頭金0でも家を買うことができます!」などと目にすることもあるかもしれませんが、頭金0円で家を購入できることと、貯金0円で家を購入できることは、同じではありません。

なぜなら、不動産の契約時には、手付金(と、仲介手数料の半金)を用意する必要があるからです。

今回は、その仕組を詳しく見てみましょう。

 動画

こちらから、動画による解説をご覧いただけます。ほぼ全編に渡って字幕を付けていますので、音声OFFでもお楽しみいただけます。

 5000万円の物件を購入する場合を考えてみます

まず、例として、物件価格が5,000万円、そして諸費用の合計を350万円(諸費用は物件価格の5~10%程度です。今回は7%として計算します)と仮定します。

※諸費用についての詳しい説明はこちらから

この時、物件購入に必要な総額は

物件価格5,000万円 + 諸費用350万円 = 5,350万円 です。

現在は、この総額の5,350万円を借してくれる銀行さんが増えているので、頭金0で不動産を購入できる、ということです。

ローン総額の内訳を考えてみると、5,000万円が純粋な住宅ローン、350万円が諸費用ローンと呼ばれる部分に当たります。

 諸費用ローンの昔と今

一昔前は、諸費用部分だけは住宅ローンと切り離して、金利がそこだけ高いケースや、諸費用部分は借り入れ年数が短いケース等、色々な制約・デメリットが多かったのですが、昨今の諸費用ローンを見てみると、住宅ローンと同金利、同期間となっており、一体化したような借り方ができる銀行が増えています。

このことが、諸費用まで含めたフルローンをでご自宅を購入される方が増えた理由の一つでもあります。

ただし、この「諸費用」がどこまで含むのか、については、金融機関によって多少違いがあります。例えば、契約書に貼る印紙代や、金融機関に提出するための住民票取得時の手数料など・・・そういった細かい部分は、銀行によっては諸費用ローンに含むことができない場合もあります。

 頭金0円で家を買う時の注意点

実際に「頭金0円」でフルローンを組んで家を買うことはできますが、いくつか注意点があります。

まず、「動かすお金がある程度必要」です。

頭金0円でも家は購入可能ですが、貯金0円の状態で家が買えるというわけではありません!

 手付金とは・・・

不動産の売買というのは多くの場合、金額の大きな契約になりますので、商習慣として、記名押印だけではなく、契約に際して「手付金」の受け渡しを行います。

この手付金、購入側は、契約したあとにやっぱり契約を破棄したい、と思った場合には、支払った手付金を放棄すれば契約をやめることができます。

そして、一般的には、商習慣として物件金額の5~10%くらいの金額を手付金とすることが多いです。

先程例にあげた5,000万円の物件の場合は、手付金として約250~500万円を契約時に支払うことになります。

ここで、「動かすお金」の件に戻りますと、貯金0の時点から250~500万円、なかなか簡単に貯められる金額ではないですよね。。。

実際には各物件ごとにその都度ご相談いただくことにはなりますが、5%を下回る手付金額でも、売り主さま、買い主さまの双方がご納得頂いた上であれば契約をすすめることも可能です。

もしご不安なことがありましたら、担当の営業に相談されることをおすすめします。

 契約時に支払ったお金が戻ってくる仕組み

ではこの手付金、「動かすお金として準備したけど、手付金で払ってしまったら結局、頭金になっちゃうんじゃないの?」と思われる方もいらっしゃると思います。

手付金は一度支払っていただくのですが、ローン実行時にちゃんと戻ってきます。

5,000万円の物件の契約時に手付金250万円(物件金額の5~10%、今回は5%として計算します)を支払います。

物件金額残:5,000-250=4,750万円

契約時に350万円の諸費用(物件金額の5~10%、今回は7%として計算します)の中から仲介手数料(物件金額×3%+6万円)の半額(約80万円)をお支払いいただきます。

諸費用金額残:350-80=270万円

以上のことから、契約時にご用意いただく金額は、330万円となります。

そして、購入総額に対してまだ支払っていない部分(物件金額残+諸費用金額残)については、鍵のお引渡しの時(決済時)にお支払いいただくことになります。

残金:4,750+270=5,020万円

物件を購入するには、残りの5,020万円をお支払いいただくのですが、今回は住宅ローン+諸費用ローンの全額を借りる予定です。

決済の時には、ローンが実行されて、住宅ローン・諸費用ローンの全額が買い主さまの口座に入りますので、そこから先程の残金分を売り主さまに支払っていただきます。

ローンで借りる金額=物件価格+諸費用価格=5,000+350=5,350万円

ローンで借りる金額-支払残金=5,350-5,020=330万円

この残った330万円というのが、契約時にお支払いいただいていた金額です。

手付金250万円+仲介手数料半額80万円=330万円

以上の流れで、一時的に買い主さまが契約時に支払った手付金と仲介手数料の半金が、住宅ローン・諸費用ローン実行時には、借入金額として戻ってきます。つまり頭金0円のフルローンで家を買えた、ということになります。

 

 頭金0円のフルローンの是非

個人的には、現在の低金利を考えると、可能であればローンをしっかり組み、手元に現金を残す方が得策だと思っています。

住宅ローン控除も残高がしっかり残っていないと恩恵を受けられませんし。。。住宅ローン控除については、こちらの記事にも詳しく書いておりますので、ぜひご覧になってみてください。

キャッシュが手元に残っていれば、別で運用することもできますし、なにかあったときに手元の資金がまったくないというのも怖いですよね。

余力が出た時に繰り上げ返済をするという方法もありますので、視野に入れてもよいかもしれません。

ただし、検討していただきたいこともありまして、頭金を一定額投入できる方は、選択肢として頭金としてまとまった金額を投入するのも良い方法だと思います。頭金を多く用意することによって、借り入れの金利優遇がさらに引き下げてもらえるケースがあるからです。

例えばフルローンの場合は金利が0.8%だった方が、頭金を入れることによって0.7%になる、ということもあります。住宅ローンのような長い支払期間においてはこの0.1%は大きいと思います。

住宅ローンを組む金融機関によっても事情が異なりますので、ぜひ、担当の営業に相談してもらうと、満足いくご自宅購入になるのかなと思います。

 

 まとめ

頭金0円で不動産を買うことは可能です。

しかし、頭金0とは言っても、一時的に動かすお金は必要ですので、どのくらい必要になるのか、事前に確認することが大切です。

 

 

この記事を書いた人

殖産ベスト吉祥寺本店 取締役 カスタマー事業部 部長
矢島 大
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