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How to buy property物件購入前のあれこれ

「建築条件付き土地」とは?メリット・デメリット、注意点まで分かりやすく解説! #暮らしさがし3

おうち探しをされていると、「建築条件付き土地」という表記を目にすることもあるかと思います。

なにか制限があるように思えるこの「建築条件付き土地」、実は上手く使えばお得に自分の希望を盛り込んだお家を手に入れることができるものなんです。

今回は、そんな「建築条件付き土地」について、解説いたします。

 建築条件付き土地ってなに?

建築条件付き土地は、別名「売建(うりたて)住宅」とも呼ばれ、その土地に対して、建物を建築する会社が決まっている売地のことを表しています。

ご自宅用に土地を購入する、と言うと、一般的には「注文住宅」のことを想像される方が多いと思います。

間取や外壁などどんな建物を作るのかを自由に決めることが出来て、ハウスメーカーや工務店などの建築会社を自分たちで選ぶところから始まる、そんなイメージがあると思います。

「建築条件付き土地」とは、その建築に関わる建築会社さんが指定された状態で販売されている土地のことです。

「条件」と言っても、間取りや外壁の色などが決まっているわけではありません。あくまで建築会社さんだけが指定されています。

 建築条件付き土地が販売されている理由

ではなぜこのような条件が付いた土地が販売されているのでしょうか。

一番多いのは、「建売住宅になる前段階」の土地であるパターンです。

実は建売の新築住宅を販売する際には「建築確認」申請をし、行政から許可を受けておく必要があります。この許可を受ける前に新築戸建として販売してしまう事は宅建業法で禁止されています。

しかし、販売会社からすると、建築確認が取れるまで販売活動をしないで土地を持っているだけではもったいないので、少しでも早く販売活動を行うために「建築条件付き土地」として売り出すのです。

2つ目のパターンは、ハウスメーカーさんや工務店さんなどの建築会社さん自身が土地の売主、オーナーになっている、というケースです。

そもそも建築会社さんは建物を作って販売したいので、自分たちの会社で建築をしてもらうことを前提として、土地と建物をセットで販売します、ということですね。

3つ目は売主は不動産会社さんで、その不動産会社とお付き合いのある建築会社さんで建築をすることが条件となっているパターンです。

建築会社と不動産会社は継続してお取引をしていますので、一種の提携企業のような関係です。その土地を、信頼している建築会社さんの建物とセットにすることで、土地だけではなく安心できる物件を提供する、ということにも繋がります。

 「建築条件付き土地」のデメリット

・建築会社が絞られてしまう事

・自由度はあっても「注文住宅」ではないという事

「このハウスメーカーさん(工務店さん)で建物を建てる!」と、もう建築会社さんを決めていらっしゃる方には、建築条件付き土地はおすすめできません。

また、施工方法や大掛かりな要望は実現するのが難しいです。

例えば、木造の予定の建物をコンクリート造にする、広々とした屋上を作りたい、地下室を作りたい・・・というようなご要望は難しいと思っていただいたほうが良いです。

建築会社さんや、工法などにこだわりがある方は建築条件が無しの土地を探されることをおすすめします。

 建築条件付き土地のメリット

・注文住宅を行うよりも割安で新築住宅を手に入れられる

・間取りや建具、外壁など、自分好みに変更できる

注文住宅の場合、オーダーメイドのスーツのように、使用する素材や設備のグレードなどによって、建物価格が増減します。また、間取りや設備などの建物ばかりに気を取られていると、土地の地盤調査や地盤改良、ライフラインの引き込み等の、土地にかかる費用のことを忘れてしまいがちです。

一方、建築条件付き土地は、そのような地盤やライフラインの費用も含めた建物価格として提示されていますので、安心して購入できるのもポイントです。

建築条件付きの場合、工事が進みすぎていなければ間取りや建具、外壁等をご希望に合わせて変更することができます。なんでも選べる状況だと悩みすぎてしまう、でも人と同じものはちょっと・・・という方にはぴったりなセミオーダー住宅、プチ注文住宅と言えるかもしれませんね。

建売住宅を見たときに、「あの間取がこうだったら・・」「リビングの壁紙が◯色だったら・・」と思っていたその希望を割安で叶えることができるのが「建築条件付き土地」です。

 建築条件付き土地の注意点

・請負契約を結ぶまでの期間が一定期間設けられている

・打合せ回数が制限されているケースがある

・建築条件付き土地の中でも自由度はバラバラ

多くの場合、土地を契約してから3か月以内に建築会社さんと請負契約を結びます。そして、「期日までに契約を結ばなかった場合はその土地を含めて解約」というルールになっています。

実際には建築条件で決められているメーカーさんに建物を建ててもらうことに対して同意でき、ご購入者さまが希望されている間取りが概ね入りそうだ、問題なさそうだ、と分かった時点で請負契約を結ぶことが多いです。

もしご不明な点やご不安なことがありましたら、不動産仲介の担当者や、建築会社の担当者さんにしっかり質問して、ご納得の上進めるようにしてください。

また、注文住宅では1年も2年も打ち合わせをしてプランニングすることもありますが、建築条件付き土地の場合は請負契約までの期間も限定されているように、打ち合わせ回数も上限がある場合があります。

そして建売前提の建築条件付き土地の場合、工事が進んでしまっている場合は、変更できる箇所があまりなく、カラーセレクトやコンセント数を増やす程度の変更しかできない場合もありますし、建築会社によっても対応可能な変更範囲も変わってきます。

どんな建築会社なのか
どんなことが出来るのか
どこまで希望を実現できるのか

この辺りをしっかり確認することが大事です。

 最後に

建築条件付きは決して怖いものではなく、上手く付き合うことで最高の我が家を手に入れることが出来る商品の一つだと思います。

ご不明な点やご心配なことなどありましたらお気軽にご相談ください。

 動画

こちらから、動画による解説をご覧いただけます。

この記事を書いた人

殖産ベスト吉祥寺本店 取締役 カスタマー事業部 部長
矢島 大
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