不動産売買契約時の重要事項説明書とは？記載事項や見るべきポイントを解説！
不動産の売買契約の手続き時にもらう「重要事項説明書」。宅地・建物・取引条件・特約（容認）事項など、10ページ以上もある重要事項説明書の記載事項や、見るべきポイントを解説します！
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重要事項説明書とは？
不動産は個人が購入できる物としてはかなり高額なもの。購入した後に買主が不測の損害を被らないよう、売買契約を結ぶ前に必ず対面で、宅地建物取引業法という法律で定められた手続きの一つ、宅地建物取引士による重要事項説明があります。
そのときに買主に渡される、重要事項が記載された書類が「重要事項説明書」です。
重要事項説明書は、誰が作る？いつ、どこでもらう？
重要事項説明書は、不動産会社などの仲介会社が作成することが一般的です。
仲介業者の不動産会社に売主と買主が出向き、対面で行われる不動産売買契約のときに、「重要事項説明書」が交付されます。
契約が完了すれば、「重要事項説明書」と合わせて「不動産売買契約書」も買主が持ち帰ります。
重要事項説明書の見本
重要事項説明書の1ページ目（上記左側）は、取引に携わる宅地建物取引業者や売主、物件などの詳細が記載されています。
2ページ目（上記右側）は目次で、3ページ以降は目次の内容の詳細が続き、全部で10ページ程度になります。
重要事項説明書の記載事項って？
重要事項説明書に書かれているものは、大きく分けて以下の3つに分類されます。
それぞれの項目の内容や見るべきポイントなどは、このあと解説します！
- 取引の対象となる宅地または建物に直接関係する事項
- 取引条件に関する事項
- その他重要な事項
1. 「取引の対象となる宅地または建物に直接関係する事項」のチェックポイント
主に現在の所有者や権利関係、その土地にはどんな制限があるのかなど、宅地・建物の物件に関することが書かれた項目です。
その中でも特に重要でしっかりチェックしたい項目は以下の4つ！
Point1. 登記記録に記載された事項（不動産の所有者、権利関係等）
現在登記されている権利が書かれた項目です。現在の所有者が誰かの確認はもちろん、抵当権が設定されているかどうかなど、所有権以外の登記に関する事項もしっかりチェックします。
Point2. 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
主に都市計画法と建築基準法を基に、その土地の利用に対してかかる法令上の制限が書かれています。
都市計画法は街づくりのルール、建築基準法は建ぺい率、容積率、建物の高さの制限などに関わるものです。
Point3. 私道に関する負担等に関する事項
その土地がどんな道路にどのくらい接しているのかなど、敷地と道路との関係がわかります。前面道路の幅員や建築基準法上の道路かどうかも確認しましょう。
Point4. 飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の設備状況
前面道路の配管の口径や敷地内の引き込み管の有無など、ライフラインの整備状況です。
新築戸建てを購入する場合はほとんど気にすることはありませんが、土地だけを購入する場合は、ライフラインの引込費用などが発生することもあります。
2. 「取引条件に関する事項」のチェックポイント
売買代金や授受される金銭、契約の解除など、取引条件に関することが書かれた項目です。
その中でも特にチェックすべき項目は、以下の3つです。
Point1. 売買代金および交換差金以外に売主・買主間で授受される金銭の額
売主・買主間で受け渡しされる金額が書かれている項目です。売買代金の確認、消費税の有無、手付金などの確認をしましょう。
Point2. 契約の解除等に関する事項
どんな場合に契約を解除できるのか、期限、払った手付金が返ってくるのかこないのか、また違約金が発生したときの対応などもしっかりチェックします。
Point3. 金銭の貸借のあっせん
住宅ローンを使う場合に、金融機関名や希望の借入額、いつまでに本審査の承認を取らなければいけないのかなど、詳細情報や期限も必ず確認しましょう。
3. 特に重要！「その他重要な事項」＝「特約（容認）事項」のチェックポイント
上記の「1. 宅地・建物の物件に関すること」と「2. 取引条件に関すること」には収まりきらない内容は、「その他重要な事項」として、別紙に記載されます。「容認事項」と「特約」と言われることも。
隣に公園がある、砂ぼこりや騒音の影響、ごみ集積場所の位置など、その物件の特徴や周辺環境について詳しく書かれている部分なので、重要事項説明書の中では最も大切な項目ともいえます。
特約記載一例
- 越境がある
- 近隣にある施設
- 網戸やエアコン、TVケーブルなどの有無
- 未完成物件の場合、引渡しが遅れる可能性の有無など
重要事項説明書で納得できないところがあれば、すぐに聞こう！
重要事項説明書は、内容も多い上に難しく聞きなれない不動産用語も多く、説明を受けている間にも「まあ問題はないだろう」と聞き流してしまうこともあるかもしれません。
しかし、重要事項説明書は、売買契約の意思決定にあたる重要な書類。納得できない内容に後で気づいても、契約をした後では変更や解除ができなかったり、違約金が発生してしまったりすることも。
不明な点があれば、その場にいる宅地建物取引士・不動産会社の担当者・売主にすぐに聞いて、納得した上で不動産契約をしましょう！
「重要事項説明書」について解説した不動産のプロは、この人
- 殖産ベスト
- 村田 公穀（むらた こうき）
- 主に中央線沿線、京王井の頭線エリアの不動産に地域密着で携わり、はや十数年。このエリアの不動産の購入、売却に関するご相談には、自信をもってお答えします！
お客様の気持ちに寄り添ったアドバイスを心掛けながら、最終的には安心して購入できる不動産をご提案します。
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