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How to buy property物件購入前のあれこれ

第8回一語一得 「訳あり物件」っていったいどんな「訳」があるの??

前回は、「未公開物件」についてご説明しました。今回は、メディアでも目にすることの多い「訳あり物件」を取り上げます。

お昼の情報番組なんかを見ていると【訳あり物件!なんでこんなに安いの??】なんて特集を見かけることがありますよね。

我々プロがそんな特集を見ても「なるほどこんな「訳あり」もあるのか。でも実際はなかなかお目にかかる事ないだろうなー」という物件が多いです。

それでも実際の不動産市場において、色々な訳あり物件は流通しており、相場に比べて安く売買されていることがあります。今回はその訳あり物件について、相場よりも安くなる「訳」を解説させて頂きます。

 

 「訳あり物件」って?

訳あり物件とは、通常の物件に比べて、物件を所有すること、または居住することに法的制限、物理的制限、心理的制限を受ける物件です。そしてその制限の対価は売買代金で相殺する事になります。

これが安くなる理由なのです。

 

 法的制限のある物件① 都市計画道路内の物件

代表的な例でいうと「都市計画法」による制限が該当します。都市計画法の中にも都市計画線や市街化調整区域などややこしいワードがたくさんありますが、東京都内で一番該当するのは「都市計画道路」でしょう。

都市計画道路とは「良好な市街地環境を整備する都市計画と一体となって整備される道路」であり、現在存在しない道路を公益のために新しく作る事業です。当然ながらそこにはすでに家が立ち並び、道路を整備する際には所有者・居住者立ち退きが必要になります

じつは東京都内にもたくさんの都市計画道路が存在しており、計画は決定しているものの、事業決定を迎えないまま50年近くを迎えている計画線も多くあります。

ただし、仮に事業決定された場合でも、事業主体である都や区が立ち退きが必要な土地・建物を収用する際に相場か、それ以上の補償金を支払ってくれるのが一般的(じゃないと誰も立ち退かないので)で、住み慣れた場所を離れる必要はありますが、金銭的な負担はないと言えるでしょう。

しかし、計画線内は立ち退きをしたあとの、行政が解体するのに苦労する建物(鉄筋コンクリートや地下など)の建築は認められていません。そういう建物を建てられたい方には都市計画道路内の物件は選ぶと大きな失敗となります。

とはいえ、前述の通り道路が事業化する可能性が低いもの(優先整備路線に該当しないもの)は実質的な制限は少なく、訳あり物件といえども相場に対して5%程度しか安く購入する事はできません。

 

 法的制限のある物件② 不適合接道=再建築不可

建築基準法では建物を建築するために接道義務の原則(建築基準法第43条1項)を定めています。その内容は「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。」というものです。この条件を満たしていないような物件は原則として、今ある建物が滅失すると再建築はできません。

救済方法として周りの敷地に空地がある場合などは建築審査会の同意を得て建築が可能になる場合もありますが、このような救済が受けられない場合は生涯建替えができない土地となり、大きく資産価値を下げることになります。また、都市銀行などでもこのような物件は担保価値が無いということで、住宅ローンを組むこともできません。

このような「再建築不可」と呼ばれる物件は相場の半値。場合によっては70%も割り引いた価格で取引される事もあります。

ただし、再建築不可の物件は、都市計画道路のような集団的な規定とは異なり、当該物件のみが関与する単体的な規定となります。例えばその物件を半値で購入した後に、隣地所有者と交渉して、接道間口2メートルが確保できるまで隣地を買い受ける事ができれば、一気に価値は倍になるチャンスもあるのです。でもギャンブル性はすごく高いですね。

 

 物理的制限のある物件 浸水被害

次の訳あり物件は物理的制限です。これは家が立ち退きが必要であるとか、家が建替えできないなどは一切ありませんが、居住する事や建築する事に一定のリスクがあり、その対価として相場よりも多少安く買うことができる物件です。

この物理的制限についても色々な種類がありますが、代表的なものは浸水リスクのある物件です。
平成17年9月に東京都内で集中豪雨による大規模な浸水被害がありました。浸水面積174ha、床上浸水3377棟という被害状況でした。この日をきっかけに、お客様も浸水リスクについてはかなり敏感になったと思います。

行政も自治体ごとに浸水予想図(ハザードマップ)を発行しており、ハザードマップ上で浸水予想地域であったり、実害地域に該当する物件であれば5%~10%程は安くなる可能性があります。

とはいえ、行政も前述の集中豪雨以降は治水に力を入れており、杉並区でいえば雨水の浸透式や、善福寺川の護岸工事、貯水タンクを作ることなどにより、同雨量でも被害が広がらないような努力をしています。

その結果、ここ13年間は大規模な浸水被害は生じておらず、考え方によっては安く買える事が純粋なメリットになるとも考えられます。

 

 心理的制限 事故物件

心理的制限の中でもよくワイドショーなどで出てくるのは当該物件の土地上や建物内で殺人事件や火災などの事故が生じた物件です。

この事故物件には前述の法的制限や物理的制限など一切ありません。ただただあるのは「おどろおどろしい」という概念的・観念的なものです

この価値観には相当な個人差があります。気にする方はどんな制限よりも嫌でしょうし、気にしない方は、こんな事でこんなに安く買えるの?ラッキー!と思います。

事故の場合は、事件や事故の内容・規模により大きく価値が異なりますが、場合によっては相場の10~20%ほど下がる場合もあります。

 

 他にもこんなにある「訳あり物件」のワケ

上記で上げたのはほんの一例ですが他にも様々な法的制限・物理的制限があります。

【法的制限】

・防火地域である=通常の木造住宅だと2階建かつ100㎡未満しか建てられない。

・風致地区である=各境界線からの後退距離制限があり建物が大きく建てられない。

【物理的制限】

・隣地と高低差がある=擁壁工事に多大なコストがかかる。

・私道所有者の同意が得られない=車両の侵入や道路の掘削に制限がある。

・隣地との越境がある=建築物に影響したり、有効宅地面積に影響する。

・隣地がゴミ屋敷=景観・眺望に劣り、臭気等が生じる。

などなどがあります。

 

 重要事項説明という絶対的な安心感

我々不動産会社は宅地建物取引業法に基づき、営業活動を認められています。この宅建業法では「重要事項の説明義務(第35条)」と「不告知・不実告知の禁止(第47条)」を義務付けています。

不動産会社が訳あり物件の「訳」を隠して契約する事は絶対的に禁止されており、悪意であれ善意であれ、これに違反した場合は行政処分や損害賠償の責任を追うこともあります。

 

★今回の一語一得★

訳あり物件の「訳」は、不動産を購入される方に様々な制限を与えるものです。しかしその制限がその方にとって制限に感じないのであれば、それはただの「お買い得物件」に変身します。訳あり物件を検討する際はその制限をしっかりと把握して判断するようにして下さい。

この記事を書いた人

殖産のベスト吉祥寺本店 店長兼専務取締役
古川 秋治
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