「未公開物件」＝優良物件とは限らない！公開と未公開との違いと注意点
不動産会社の営業担当がよくいう「未公開物件ですよ！」の「未公開物件」とは、実際どんな物件なのでしょうか？
家や土地の未公開物件とかはなにか、魅力的に見える未公開物件の注意点などチェックしておきましょう。
「公開物件」と「未公開物件」の違いとは？
「未公開物件が出ました!!」
物件を探している人にとって、不動産仲介業者のそんな言葉は不思議に思われているかもしれません。
「未公開っていっても、私に紹介してもらえる時点でそれは公開物件じゃないの？」と。
不動産業界全体で「公開物件」「未公開物件」の違いは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣に指定された流通機構（通称：レインズ）に登録、またはWEBサイトなどに掲載されているかいないかで決まります。
【未公開物件】＝レインズに登録されていない、広告やWEBサイトに公開されていない
レインズ（REINS）とは？
レインズとは、「REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM」の頭文字から来ています。
少し専門的な話になりますが、不動産業界の絶対的な法律「宅地建物取引業法」では、売主の利益を保護するために宅建業者が媒介契約などで物件を預かったとき、それが専任媒介や専属専任媒介の場合には、指定期間内にレインズに物件の情報を登録することが義務付けられています。
媒介業者が自社の利益を優先して物件の情報を隠し、自社顧客のみで独占するいわゆる「囲い込み」を防ぐためのルールで、違反すると厳しい罰則が定められています。
結果として、レインズに登録されている物件情報は全国の不動産会社で取り扱うことができ、登録されている時点で「公開物件」になります。
レインズへの物件登録の義務は、売主が個人の場合の利益保護が目的。
売主がいわゆる分譲メーカーなどの宅建業者の場合は、弊社のような不動産仲介業者にのみ情報を提供し、相互的に取引を行っているのが現状です。
どの段階の物件が未公開？
どのような物件であれば、「レインズ」に登録されていない＝未公開という状態になるのでしょうか？
未公開物件とは、図の6の一般公開までの1～5の段階です。
広告規制のルール上、各種ポータルサイトや新聞チラシなどへの掲載はできないものの、物件を探している人に紹介することは認められているのが「未公開物件」です！
例えば、新聞の折込チラシに「初公開！」と記載された分譲住宅の広告なのに、すでに済マークがついている物件がある場合は、レインズに登録する前の未公開の段階ですでに購入されたと考えていいかもしれません。
未公開物件の段階
- メーカーが地主と土地の仕入契約を締結
- 家屋の解体、境界の立ち合い、行政との開発協議などの調整
- 区切りや販売価格などプロジェクトの決定
- 分割登記や建築確認申請など行政手続き
- 各許認可により正式販売開始
未公開物件＝優良物件？
「未公開物件」は良い物件かどうかというと、残念ながらその答えはNOです。
物件の良し悪しは周辺相場に比べて高いのか安いのか、希少なのか普通なのか、自分の希望する物件なのかそうでないのかが重要で、公開・未公開は物件の良し悪しとは全く関係ありません。
未公開物件＝お買い得物件？
「未公開物件」はお買い得物件かというと、答えはYESといえるかもしれません。
一般公開する＝広告コストがかかるため、その費用が物件価格に影響している可能性があります。
非公開物件を紹介された側にとっても、公開されていない誰も知らない情報で、しかも周辺相場に比べて安かったり希少価値が高かったりすれば、満足度が高いかもしれません。
未公開物件にもリスクがある！言葉だけで決めないで
たくさん家が建つ分譲住宅の場合、最初の1棟を買うのはリスクの伴う決断です。
「未公開」という言葉の魅力で購入したものの、公開されてからほかの区画は全く売れず、気が付けばどんどん値段が下がり、未公開の時期の方が価格が高かった…という残念なことになることも。
「未公開」という言葉に惑わされずに、不動産仲介業の担当営業スタッフの信頼度や周辺相場の比較など、慎重な決断を忘れないようにしましょう。
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