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How to buy property物件購入前のあれこれ

第3回 一語一得 希望条件の決め方 その2 「駅距離」「住環境」編

前回は「広さ・間取り」「エリア」「駅・沿線」をご説明させて頂きましたが、今回は「駅距離」「住環境」をご説明させて頂きます。

 駅距離~実生活のメリットを資産性が上回るという現実~

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昨今は駅直結のマンションが流行となり、不動産市場はどんどんと駅近志向が高まっていると感じます。当然ながら、通勤も通学も駅が近いに越したことはありません。しかし近年は、実生活のメリット以上に駅近=資産価値にも大きく影響してきます。

例えば中央線の荻窪駅で30坪の整形地で比較してみると…

徒歩6分/坪単価240万円×30坪=7,200万円
徒歩12分/ 坪単価210万円×30坪=6,300万円
徒歩18分/ 坪単価180万円×30坪=5,400万円

というように、同じ駅でも徒歩6分と徒歩18分では30%も値段が下がって行くのです!

(※平成30年1月現在の相場の目安)

一方、今は健康志向の一大ブーム!アップルウォッチが流行し、スマホでも初期機能から万歩計が設定され、日々の歩数を測ってくれる始末です。曰く一日6000歩は歩きましょうと!

結局、駅近にお住いでも会社まで自転車で通勤されたり、敢えて隣の駅まで歩く方など、何のために駅近にすんでいるのかわからない現象まで起きています。

実生活のメリットというより資産価値を求めて駅近を希望されるお客様も増えてきたように感じます。

 なぜ駅近物件がこんなに高いのか?~円周率の理論~

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駅近の資産性を考えるにあたっては、円周率がいちばんわかりやすいと思います。
例えば駅5分は単純計算で駅から半径400m以内となります。

面積で考えると400m×400m×3.14=約500K㎡
それが徒歩10分(半径800m以内)となると800m×800m×3.14=約2000K㎡

駅の距離が倍になると、その面積は4倍になるのです!

徒歩15分(半径1200m以内)となると1200m×1200m×3.14=4500K㎡
駅の距離が3倍になると、その面積は9倍!

駅5分圏内の物件は単純に存在する面積が非常に少ないのです。
これが価値=希少性とみなされ、それだけ駅近物件の値上げりに直結するのです。

 駅近物件は本当に必要か?

前述の通り、駅5分以内の物件を探すのは至難の技であり、仮にあったとしても、驚くほど高い場合もあります。駅距離の優先順位はご自身の中で何番目なのかを再検討することで、より幅広い物件を探すことも可能になります。

 住環境~一般的には駅近物件の対極にあるもの~

私が家探しを始めたばかりのお客様に尋ねるのは「住環境良好と利便性良好のどちらがお好みですか?」です。

住環境!とお答え頂くお客様には多少駅が遠くても2階建が中心の低層住宅地をおすすめしますし、利便性!とお答え頂くお客様には、土地の小さい3階建でもとにかく駅に近い商業地域等をおすすめします。

そうです。駅近で住環境良好というのはそれほど難しいのです。

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「住環境良好」といっても漠然としていてなかなか掴みどころの言葉ですが、不動産では一般的に都市計画が「第一種低層住居専用地域」でかつ「建ぺい率50%」「容積率100%」以内を指しています。

・第一種低層住居専用地域=建物の用途制限が厳しく、基本的には住宅以外は建てられない=閑静な住宅地
・建ぺい率、容積率が厳しい=大きい建物、高い建物が建てられない=日当たりのよい住宅地

このような効果が得られます。

周辺がゆったりとした戸建で形成されていると持ち家比率が高く(駅が遠いところでアパートを建てても儲からない)、ファミリーが多いことが予想されます。また、ゆったりとした戸建には庭先も広く緑も多く、空気がきれいで、空が広く感じる事もあります。

また、持ち家が多い地域は必然的に住人の入れ替わりも少なく、コミュニティが強く、地域の結束が安定している傾向があります。

以上をまとめると「駅近」と「住環境」の両立はなかなかに困難な道のりです。

とはいえ、人気の住宅地である「武蔵野市」「杉並区」は、駅5分と住環境を備えている地域も一部存在します。「吉祥寺南町1丁目」「西荻南3丁目」「荻窪4・5丁目」「永福3丁目」などがその代表格です。そこはまさしく俗に言う「一等地」!すべてを叶える住宅地ですが、お値段的にもすごく高い駅近なのに住環境良好な住宅地なのです。

 

★今回の一語一得★

「駅近」と「住環境良好」は相反するもの。予算に限りがある場合は、どちらを優先するかを決めるのがベターです。

この記事を書いた人

殖産のベスト吉祥寺本店 店長兼専務取締役
古川 秋治
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